Cas d'exemple des coûts 1 : Achat d'une maison dans le canton Neuchâtel (calculé avec le calculateur Strike)
Acheteurs: Famille avec un revenu brut du ménage de 200'000 CHF et des fonds propres de 500'000 CHF.
| Prix d'achat maximal : |
CHF 1'496'690 |
| dont fonds propres (30.1 %) : |
CHF 450'609 |
| dont hypothèque (69.9 %) : |
CHF 1'046'080 |
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dont frais (Neuchâtel) : |
CHF 49'391 (3.3 %) |
Facteur limitant des coûts : revenus
Cas d'exemple des coûts 2 : Achat d'un appartement dans le canton de Vaud (calculé avec le calculateur Strike)
Acheteurs : Couple avec un revenu brut du ménage de 170'000 CHF et des fonds propres de 200'000 CHF.
| Prix d'achat maximal : |
CHF 816'327 |
| dont fonds propres (20 %) : |
CHF 163'265 |
| dont hypothèque (80 %) : |
CHF 653'061 |
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dont frais (Vaud) : |
CHF 36'735 (4.5 %) |
Facteur limitant des coûts : fonds propres
La capacité de remboursement et les conditions générales dans le financement immobilier
En Suisse, les critères d'attribution des hypothèques sont très stricts par rapport aux normes internationales. Associés aux prix élevés de l'immobilier, cela représente un défi considérable pour vous en tant que futur propriétaire, tant en ce qui concerne votre revenu que vos fonds propres.
Il est important de comprendre que les critères généraux de capacité de remboursement sont définis par la loi et ont une marge de négociation limitée. Par exemple, si votre revenu est nettement trop bas, la banque ne peut pas vous proposer une hypothèque. Cependant, les institutions financières ont une certaine latitude dans l'évaluation de votre revenu, de vos actifs et de la propriété elle-même.
Cela signifie pour vous : même si une banque refuse le financement de votre propriété de rêve, vous pourriez néanmoins obtenir une approbation auprès d'une autre institution. Par conséquent, il est essentiel de ne pas solliciter qu'un seul prêteur, mais d'explorer l'ensemble du marché. Un conseiller financier avec un réseau de banques et d'assurances est le moyen le plus simple d'accéder aux différentes offres disponibles sur le marché.
Quel est le montant maximum d'une hypothèque en Suisse ?
Les banques peuvent accorder un prêt jusqu'à hauteur de 80 % de la valeur d'un bien immobilier. Si vous achetez une propriété au-dessus de sa valeur marchande, vous devrez couvrir la différence avec des fonds propres supplémentaires.
Beaucoup dépend donc de l'évaluation que la banque ou l'assurance attribue à l'objet d'achat. Il est donc recommandé d'entamer le processus de financement dès que vous avez une propriété présélectionnée. Parlez à un conseiller financier dès qu'une propriété est dans votre sélection restreinte et demandez-lui d'évaluer l'objet - le montant maximum de l'hypothèque sera alors d'environ 80 % de la valeur immobilière.
Combien de fonds propres avez-vous besoin pour l'achat d'une propriété ?
Étant donné que l'hypothèque est limitée à 80 % de la valeur immobilière, vous, en tant qu'acheteur, devez fournir les 20 % restants du prix d'achat sous forme de fonds propres. Dans le cadre de la promotion de la propriété résidentielle, il est possible de prélever jusqu'à 10 % du prix d'achat de la prévoyance professionnelle pour le financement d'une résidence principale occupée par le propriétaire. Un retrait du deuxième pilier a un impact important sur votre situation de prévoyance et devrait être discuté avec un professionnel.
Bien sûr, il est également possible de financer plus de 20 % du prix d'achat avec vos propres fonds, si vous en avez les moyens. Cela a un impact sur votre capacité de charge : avec une part plus importante de fonds propres, vos taux hypothécaires diminuent car le montant nécessaire d'hypothèque est plus faible. De plus, les paiements d'amortissement obligatoires diminuent, car vous ne devez amortir que la partie de l'hypothèque qui dépasse les 2/3 de la valeur immobilière. Cependant, avec une part plus importante de fonds propres, vous augmentez également votre charge fiscale, car les intérêts sur la dette et la dette hypothécaire peuvent être déduits du revenu imposable ou de la fortune.
Combien de revenu faut-il pour acheter une propriété ?
Outre le prix d'achat, principalement limité par les fonds propres disponibles, les coûts récurrents sont le deuxième grand critère dans l'octroi d'une hypothèque. Dans le calcul de la capacité de charge, les coûts récurrents sont comparés à votre revenu. Cela garantit que vous pourrez continuer à financer et à gérer votre propriété sur le long terme. Une règle générale simple est que les coûts de logement ne doivent pas dépasser le tiers de votre revenu brut.
Les coûts de logement se composent de différentes parties. Les pourcentages correspondent aux valeurs typiques utilisées par les institutions financières :
- Intérêts hypothécaires (taux d'intérêt calculé de 5 %)
- Amortissement (environ 1 % de la dette hypothécaire)
- Frais d'entretien et charges annexes (environ 1 % de la valeur du bien)
Pour se prémunir contre le risque de hausse des taux d'intérêt, les institutions financières ne tiennent pas compte des taux d'intérêt hypothécaires réels, mais d'un taux d'intérêt calculé de 5 %, qui est bien au-dessus des taux d'intérêt moyens à long terme.
Frais uniques lors de l'achat d'une maison
Les frais accessoires doivent être payés de votre poche
Outre les dépenses évidentes liées au prix d'achat et à l'hypothèque, l'achat d'une propriété entraîne une série de coûts uniques. Ces coûts, tels que le droit de mutation, les frais de notaire et d'inscription au registre foncier, les frais de cédule hypothécaire et l'impot sur les gains immobiliers, varient selon le canton et la situation. Il est important de savoir que les frais accessoires à l'achat doivent toujours être financés de sa propre poche. Cela signifie que, dans la pratique, vous avez besoin de plus de fonds propres que les 20 % du prix d'achat.
Droit de mutation
Le droit de mutation impose le transfert de la propriété à un nouveau propriétaire. Le taux d'imposition varie selon le canton, environ de 1 à 3 % du prix d'achat. Certains cantons se réservent le droit de taxer la valeur vénale en cas de transfert de propriété à un prix inférieur.
Le droit de mutation est payée soit par l'acheteur, soit par l'acheteur et le vendeur, selon le canton. Dans la plupart des cas, la taxe est partagée à parts égales entre l'acheteur et le vendeur. En revanche, dans les cantons de Zurich, Uri, Glaris, Zoug, Schaffhouse, Argovie et Tessin, il n'y a généralement pas de droit de mutation en tant que tel.
Dans la plupart des cantons, les transferts de propriété entre conjoints et descendants sont exonérés d'impôts ou sont moins fortement imposés. De nombreux cantons exemptent également le droit de mutation en cas de don et de succession.
Frais de notaire
Un transfert de propriété immobilière doit être notarié en Suisse pour être valable. Le contrat d'achat n'est donc valide que s'il est authentifié par un notaire.
Des frais de notaire sont facturés pour l'authentification du contrat d'achat, soit en pourcentage (entre 0,1 et 0,5 % du montant d'achat, selon le canton), soit en fonction du temps réel nécessaire. En général, les coûts sont partagés à parts égales entre les parties.
Frais d'inscription au registre foncier
Pour effectuer un transfert de propriété, le nouveau propriétaire doit être enregistré au registre foncier en Suisse. L'office du registre foncier facture des frais pour cela, généralement entre 0,1 et 0,2 % du prix d'achat dans la plupart des cantons. En règle générale, les frais d'inscription au registre foncier sont partagés à parts égales entre les parties.
Veuillez noter que ces 0,1 à 0,2 % ne concernent que les frais d'inscription au registre foncier. Dans les cantons où l'office du registre foncier en tant que notariat officiel, authentifie également le contrat d'achat, des frais supplémentaires peuvent être facturés pour ces services.
Cédule hypothécaire
Pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une institution financière, un certificat de dette doit être établi et le droit de gage doit être inscrit au registre foncier. Les frais pour cela s'élèvent généralement à 0,1 à 0,3 % du prêt hypothécaire. Vous, en tant qu'acheteur, devez couvrir ces coûts.
Commission du courtier immobilier
En vertu du droit suisse, un agent immobilier agit généralement au nom et dans l'intérêt du vendeur et ne peut donc demander une commission qu'à ce dernier.
Une exception s'applique si vous avez vous-même engagé l'agent immobilier et conclu un contrat à cet effet. Si un agent agit au nom des deux parties (appelé double mandat), il ne peut demander une commission qu'aux deux parties si elles ont été informées et ont donné leur consentement. Si la propriété de vos rêves est vendue par un agent immobilier, assurez-vous de lui demander si une commission est due lors de l'achat.
Impot sur les gains immobiliers
En Suisse, toute personne vendant une propriété paie la taxe sur les gains immobiliers. L'impôt est prélevé sur le bénéfice, c'est-à-dire la différence entre le produit de la vente et les coûts d'acquisition. Les investissements augmentant la valeur ainsi que les frais de vente (frais de notaire, honoraires d'agent immobilier, etc.) peuvent être déduits du bénéfice. Le vendeur est imposable.
Cependant, en tant qu'acheteur, vous devez également faire preuve de prudence : si le vendeur ne paie pas la taxe sur les gains immobiliers, vous en tant que nouveau propriétaire êtes responsable ! Il est donc conseillé de régler expressément le paiement de la taxe sur les gains immobiliers dans le contrat d'achat.
Financement immobilier avec un budget serré
Envisagez-vous d'acheter une propriété prochainement ? Vous avez peut-être déjà sélectionné quelques biens, mais vous hésitez encore sur le prix d'achat que vous pouvez réellement vous permettre.
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