Situation de vie : Flexibilité ou stabilité ?
Planification de vie
La décision d'acheter une maison ou un appartement est souvent étroitement liée aux objectifs de vie. La planification familiale est bien entendu cruciale : la taille du logement futur doit répondre non seulement aux besoins actuels, mais aussi aux besoins futurs de la famille, car on ne veut généralement pas déménager rapidement de sa propre maison. Le style de vie est un autre aspect clé à prendre en compte lors du choix de l'emplacement. Êtes-vous certain de vouloir vivre à la campagne ou en ville pendant une longue période ?
En général, on peut dire qu'une propriété offre plus de stabilité au détriment de la flexibilité. La raison en est simple : un bail peut être résilié facilement, mais vendre une propriété et rembourser l'hypothèque est compliqué et coûteux. Si vous avez déjà une bonne idée de ce à quoi ressemblera votre vie dans les cinq à dix prochaines années, rien ne s'oppose à l'achat d'une propriété. En revanche, si vous prévoyez des changements importants, il peut être préférable d'attendre un peu.
Planification de carrière
L'environnement professionnel joue un rôle crucial dans la réflexion sur l'opportunité de se lancer dans l'achat d'une propriété. Une situation professionnelle stable, sans crainte de perte soudaine de revenus, offre une sécurité de planification et des réserves, facilitant l'obtention d'une bonne offre de financement de votre banque ou assurance.
Un autre avantage d'un environnement professionnel stable est la stabilité de l'emplacement. Vendre une maison ou un appartement est plus compliqué que résilier un bail. Si vous prévoyez des bouleversements importants dans votre vie professionnelle, tels qu'un changement de lieu de travail ou même un déménagement à l'étranger, la location pourrait mieux correspondre à votre situation actuelle qu'un achat. Cela ne signifie pas qu'il n'est pas possible de revendre sa propriété après une courte période, mais l'achat d'une propriété est aussi une affaire émotionnelle, et la plupart des propriétaires souhaitent probablement rester dans leur nouvelle propriété pendant plus d'un ou deux ans.
Conditions financières pour l'achat d'une propriété
En Suisse, les critères d'attribution des hypothèques sont relativement stricts. Associées aux prix élevés de l'immobilier, ces exigences représentent un obstacle élevé pour les futurs propriétaires, tant en termes de revenus que de fonds propres. Pour déterminer si vous pouvez vous permettre un certain bien immobilier, votre banque ou assurance effectuera une analyse de la soutenabilité financière. Une hypothèque est jugée soutenable si l'institution financière estime que vous pourrez vous permettre l'objet d'achat à long terme.
C'est important de savoir que les critères généraux de solvabilité sont légalement établis et peuvent être que partiellement négociés. Par exemple, si votre revenu est nettement insuffisant, la banque n'a pas le choix - elle ne peut pas vous proposer une hypothèque. Néanmoins, les institutions financières ont une marge de manœuvre, et beaucoup dépend de l'évaluation précise de la propriété, de vos actifs, de vos revenus et de l'évaluation des risques par la banque. En d'autres termes, même si une banque a refusé le financement de la propriété que vous souhaitez, une autre pourrait éventuellement vous accorder un prêt. Il est donc essentiel de ne pas se limiter à un seul prêteur, mais de parcourir l'ensemble du marché. Un conseiller financier avec un réseau professionnel de banques et d'assurances est le moyen le plus simple d'accéder à toutes les offres sur le marché.
Prêt
Les banques en Suisse sont autorisées à financer une propriété jusqu'à 80 %. Le principe dit de la valeur la plus basse s'applique, ce qui signifie que la banque finance toujours sur la base de la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur marchande. Par exemple, si une maison est estimée à CHF 1'000'000 et que vous l'achetez pour CHF 1'000'000, votre banque vous accordera une hypothèque de CHF 800'000 avec un taux de financement typique de 80 %. Cependant, si la banque estime la propriété à seulement CHF 800'000, selon le principe de la valeur la plus basse, vous n'obtiendrez qu'une hypothèque de CHF 640'000, même si vous avez payé un million. En d'autres termes, la différence entre la valeur de financement et le prix d'achat doit être couverte par des fonds propres supplémentaires.
Il en va de même pour le montant de l'hypothèque : il est limité par la loi, mais les institutions financières ont toute latitude pour l'interpréter. Beaucoup de choses dépendent de la manière dont la banque ou l'assurance évalue l'objet de l'achat. C'est pourquoi il est recommandé d'entamer le financement suffisamment tôt. Dès qu'un bien immobilier figure dans votre liste restreinte, parlez-en à un conseiller en financement et demandez-lui de l'évaluer. Vous serez ainsi au clair sur vos possibilités financières et éviterez les surprises de dernière minute.
Fonds propres
Étant donné que l'hypothèque est limitée à 80 % de la valeur de la propriété, en tant qu'acheteur, vous devez couvrir les 20 % restants du prix d'achat avec des fonds propres. Dans le cadre de la promotion de la propriété, il est possible de retirer jusqu'à 10 % du prix d'achat de la prévoyance professionnelle pour le financement d'une résidence principale occupée par le propriétaire. Un retrait du deuxième pilier a une incidence importante sur votre situation de prévoyance et doit être discuté avec un professionnel.
Il est également possible de financer plus de 20 % du prix d'achat avec vos propres fonds, si vous en avez les moyens. Cela impacte votre capacité financière : avec une part plus importante de fonds propres, vos taux d'intérêt hypothécaires diminuent, car le montant de l'hypothèque nécessaire est plus faible. De plus, les paiements d'amortissement obligatoires diminuent, car vous n'avez à amortir que la partie de l'hypothèque qui dépasse 2/3 de la valeur de la propriété. Cependant, avec une part plus importante de fonds propres, votre charge fiscale augmente, car les intérêts sur la dette et la dette hypothécaire peuvent être déduits du revenu ou de la fortune imposables.
Revenu
Outre le prix d'achat, largement limité par les fonds propres disponibles, les coûts récurrents sont le deuxième critère majeur pour l'octroi d'une hypothèque. Lors du calcul de la capacité de remboursement, les coûts récurrents sont mis en rapport avec votre revenu. Ainsi, l'institution financière s'assure que vous pouvez vous permettre votre propriété à long terme. Une règle simple est que les coûts du logement ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut.
Les coûts du logement se composent de différentes parties. Les pourcentages correspondent aux valeurs typiques utilisées par les institutions financières :
- Intérêts hypothécaires (taux d'intérêt fictif de 5 %)
- Amortissement (environ 1 % de la dette hypothécaire)
- Frais d'entretien et accessoires (environ 1 % de la valeur de la propriété)
Pour se protéger contre le risque de hausse des taux d'intérêt, les institutions financières ne tiennent pas compte des taux d'intérêt réels, mais utilisent un taux d'intérêt fictif de 5 %, qui est bien au-dessus des taux d'intérêt moyens à long terme.
Influence de vos finances sur vos offres de financement
En plus de l'approbation ou du refus de l'institution financière, votre situation financière a également une incidence sur les offres et les conditions que vous recevrez. Plus votre situation financière est bonne, plus la banque ou l'assurance considère le risque de défaut de paiement comme faible et vous proposera des taux d'intérêt plus bas. Plus de fonds propres disponibles, même s'ils ne sont pas utilisés pour financer la propriété, peuvent être considérés comme un revenu selon l'institution financière.
Environnement du marché : Quand faut-il acheter une maison ou un appartement ?
Dépendance saisonnière
Vous avez peut-être entendu des déclarations générales de propriétaires ou d'agents immobiliers comme "En hiver, de toute façon, vous ne trouverez pas de propriété !" ou "Chercher en dehors de la saison ne sert à rien !" Il existe effectivement des tendances saisonnières, mais les différences sont de nos jours beaucoup moins marquées que l'on pourrait le penser. De plus, elles n'ont pas toujours les conséquences que l'on pourrait intuitivement supposer.
Prenons un exemple : de nombreuses agences immobilières connaissent la période creuse de l'hiver, c'est-à-dire qu'il se vend moins de biens immobiliers pendant les vacances de Noël que pendant le reste de l'année. Cependant, cela ne doit pas nécessairement être un inconvénient pour vous en tant qu'acheteur ; au contraire, si moins d'acheteurs sont sur le marché, vous avez moins de concurrence et donc de meilleures chances de trouver la bonne propriété.
Environnement des taux d'intérêt
L'environnement des taux d'intérêt joue également un rôle crucial dans la prise de décision d'achat. Si les taux d'intérêt hypothécaires sont bas, vous pouvez vous protéger contre des taux plus élevés en optant pour une hypothèque à taux fixe sur de nombreuses années. En période de hausse des taux d'intérêt, de nombreux futurs propriétaires réfléchissent à deux fois avant d'acheter. Les anticipations futures jouent également un rôle essentiel : si un acheteur pense que les taux d'intérêt pourraient bientôt baisser, il pourrait préférer attendre quelques mois; s'il prévoit une phase de taux d'intérêt élevés stable, il n'aura d'autre choix que de s'adapter à l'environnement des taux.
À noter : Même après la fin de la période de taux bas, rien n'a changé quant aux critères de viabilité des prêts hypothécaires, car les banques utilisaient déjà un taux d'intérêt calculé de 5 %. Si vous pouviez vous permettre un prêt hypothécaire auparavant, vous le pouvez toujours aujourd'hui !
Situation actuelle du marché : favorable aux acheteurs
Les données du marché montrent clairement qu'à partir de début 2022, le nombre de biens immobiliers mis en vente a augmenté de manière constante. L'offre plus importante est une conséquence directe de la prolongation de la période d'insertion en raison d'une demande plus faible de la part des acheteurs. Ce qui cause des nuits blanches aux vendeurs vous avantage en tant qu'acheteur : vous avez le choix parmi de nombreuses offres. Cela signifie également que vous avez plus de marge de manœuvre pour négocier avec les vendeurs. Les temps où des dizaines d'acheteurs se disputaient le même bien immobilier appartiennent, dans de nombreux endroits, au passé - heureusement pour vous en tant qu'acheteur.
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