Lebenssituation: Flexibilität oder Stabilität?
Lebensplanung
Die Entscheidung, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, steht oft im engen Zusammenhang mit den Lebenszielen. Besonders zentral ist natürlich die Familienplanung: Die Grösse des künftigen Wohnraums muss nicht nur den aktuellen, sondern auch den zukünftigen Familienbedürfnissen gerecht werden, da man in der Regel nicht so schnell wieder aus den eigenen vier Wänden ausziehen möchte. Der Lebensstil ist ein weiterer Schlüsselaspekt, der bei der Auswahl des Standorts berücksichtigt werden sollte. Sind Sie sicher, dass Sie für längere Zeit auf dem Land beziehungsweise in der Stadt leben möchten?
Allgemein lässt sich sagen, dass ein Eigenheim mehr Stabilität auf Kosten von weniger Flexibilität bietet. Der Grund dafür ist einfach: Einen Mietvertrag kann man leicht kündigen, aber eine Immobilie zu verkaufen und die Hypothek abzulösen ist kompliziert und teuer. Wenn Sie bereits eine gute Vorstellung davon haben, wie Ihr Leben in den nächsten fünf bis zehn Jahren aussehen könnte, steht einem Eigenheim nichts im Weg. Rechnen Sie hingegen mit grösseren Veränderungen, warten Sie vielleicht besser noch eine Weile.
Karriereplanung
Das berufliche Umfeld spielt eine entscheidende Rolle bei der Überlegung, ob man den Schritt ins Eigenheim wagen möchte. Eine stabile Arbeitssituation ohne die Furcht vor einem plötzlichen Einkommensverlust bietet Planungssicherheit und Reserven, was es einfacher macht, ein gutes Finanzierungsangebot von Ihrer Bank oder Versicherung zu erhalten.
Ein weiterer Vorteil eines stabilen beruflichen Umfelds ist die Standortsicherheit. Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, ist aufwändiger, als eine Mietwohnung zu kündigen. Wenn Sie mit grösseren beruflichen Umwälzungen wie einem Wechsel des Arbeitsortes oder gar einem Wegzug ins Ausland rechnen, passt vielleicht Mieten besser zu Ihrer gegenwärtigen Situation als ein Kauf. Damit soll nicht gesagt sein, dass es nicht möglich ist, seine Immobilie nach kurzer Zeit wieder zu verkaufen; der Kauf eines Eigenheims ist aber auch eine emotionale Angelegenheit, und die meisten Eigenheimbesitzer möchten sicherlich länger als nur ein, zwei Jahre in der neuen Immobilie bleiben können.
Finanzielle Voraussetzungen für einen Immobilienkauf
In der Schweiz sind die Vergabekriterien für Hypotheken verhältnismässig streng. Zusammen mit den hohen Immobilienpreisen bedeutet das eine hohe Einstiegshürde für zukünftige Eigenheimbesitzer, sowohl in Bezug auf das Einkommen wie das Eigenkapital. Um zu ermitteln, ob Sie sich eine bestimmte Immobilie leisten können, wird Ihre Bank oder Versicherung eine Tragbarkeitsrechnung durchführen. Eine Finanzierung ist dann tragbar, wenn das Finanzinstitut der Ansicht ist, dass Sie sich das Kaufobjekt auch längerfristig leisten können.
Wichtig zu wissen: Die allgemeinen Tragbarkeitskriterien sind gesetzlich verankert und können nur begrenzt verhandelt werden. Wenn Sie also beispielsweise ein viel zu tiefes Einkommen haben, hat die Bank gar keine Wahl – sie darf Ihnen keine Hypothek anbieten. Dennoch haben die Finanzinstitute einiges an Spielraum, und vieles hängt von der genauen Bewertung der Immobilie, Ihrer Vermögenswerte, Ihres Einkommens und der Risikoeinschätzung der Bank ab. Das bedeutet: Selbst wenn eine Bank die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie abgelehnt hat, erhalten Sie bei einer anderen vielleicht dennoch eine Zusage. Daher ist es essentiell, nicht nur einen Kreditgeber anzufragen, sondern den gesamten Markt zu durchsuchen. Ein Finanzierungsberater oder eine Finanzierungsberaterin mit einem professionellen Netzwerk aus Banken und Versicherungen ist die einfachste Art, um Zugang zu allen Angeboten auf dem Markt zu erhalten.
Belehnung
Banken in der Schweiz dürfen eine Immobilie bis zu einem Anteil von 80 % belehnen. Es gilt das sogenannte Niederstwertprinzip, das heisst, es wird immer der tiefere Wert aus Kaufpreis oder Marktwert belehnt. Wenn ein Haus beispielsweise auf CHF 1’000’000 geschätzt wird und Sie es für einen Preis von CHF 1’000’000 kaufen, wird Ihre Bank Ihnen bei einem typischen Belehnungsgrad von 80% eine Hypothek von CHF 800’000 gewähren. Wenn jedoch die Immobilie von der Bank nur auf CHF 800’000 geschätzt wird, bekommen Sie nach dem Niederstwertprinzip nur eine Hypothek über CHF 640’000, selbst wenn Sie eine Million gezahlt haben. Anders gesagt: Die Differenz aus Belehnungswert und Kaufpreis müssen Sie mit zusätzlichen Eigenmitteln abdecken.
Auch bei der Höhe der Hypothek gilt: Sie ist gesetzlich limitiert, aber die Finanzinstitute haben durchaus Spielraum bei der Auslegung. Vieles hängt davon ab, wie die Bank oder Versicherung das Kaufobjekt bewertet. Daher empfiehlt es sich, die Finanzierung frühzeitig in Angriff zu nehmen. Sprechen Sie mit einem Finanzierungsberater oder einer Finanzierungsberaterin, sobald es eine Immobilie in ihre engere Auswahl geschafft hat, und lassen Sie ihn oder sie das Objekt einschätzen – damit verschaffen Sie sich Klarheit über Ihre finanziellen Möglichkeiten und vermeiden Überraschungen in letzter Minute.
Eigenkapital
Da die Hypothek auf 80 % des Immobilienwerts begrenzt ist, müssen Sie als Käufer die restlichen 20 % des Kaufpreises durch Eigenmittel aufbringen. Im Rahmen der Wohneigentumsförderung ist es möglich, für die Finanzierung eines selbstbewohnten Hauptwohnsitz bis zu 10 % des Kaufpreises aus der beruflichen Vorsorge vorzubeziehen. Ein Vorbezug aus der 2. Säule hat einen grossen Einfluss auf Ihre Vorsorgesituation und sollte mit einer Fachperson besprochen werden.
Natürlich ist es auch möglich, mehr als 20 % des Kaufpreises aus der eigenen Tasche zu finanzieren, sofern Sie die Mittel dazu haben. Das hat einen Einfluss auf Ihre Tragbarkeit: Durch einen grösseren Eigenkapitalanteil verringern sich Ihre Hypothekarzinsen, da die benötigte Hypothekarsumme geringer ist. Ausserdem verringern sich die obligatorischen Amortisationszahlungen, da Sie nur den Anteil der Hypothek amortisieren müssen, der ⅔ des Immobilienwerts übersteigt. Mit einem höheren Eigenkapitalanteil erhöhen Sie allerdings auch Ihre Steuerlast, da die Schuldzinsen und die Hypothekarschuld vom steuerbaren Einkommen bzw. Vermögen abgezogen werden kann.
Einkommen
Neben dem Kaufpreis, der wesentlich von den verfügbaren Eigenmitteln begrenzt wird, sind die laufenden Kosten das zweite grosse Kriterium bei der Vergabe einer Hypothek. Bei der Tragbarkeitsrechnung werden deshalb die laufenden Kosten Ihrem Einkommen gegenübergestellt. Damit stellt das Finanzinstitut sicher, dass Sie sich Ihre Immobilie auch in langer Frist leisten können. Als einfache Faustregel gilt: Die Wohnkosten dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen.
Die Wohnkosten setzen sich aus verschiedenen Teilen zusammen. Die Prozentangaben entsprechen den typischen Werten, die von Finanzinstituten verwendet werden:
- Hypothekarzinsen (kalkulatorischer Zinssatz von 5%)
- Amortisation (ca. 1% der Hypothekarschuld)
- Unterhalts- und Nebenkosten (ca. 1% des Wertes der Liegenschaft)
Um sich gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern, rechnen die Finanzinstitute nicht mit den tatsächlichen Hypothekarzinsen, sondern einem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, der weit über den langfristigen Durchschnittszinssätzen liegt.
Einfluss Ihrer Finanzen auf Ihre Finanzierungsangebote
Neben der Zusage oder Ablehnung seitens des Finanzinstituts hat Ihre finanzielle Situation auch einen Einfluss auf die Angebote und Konditionen, die Sie erhalten werden. Je besser die finanzielle Situation, desto geringer stuft die Bank oder Versicherung das Risiko eines Zahlungsausfalls ein und desto tiefere Zinsen wird sie Ihnen entsprechend anbieten. Auch mehr verfügbares Eigenkapital, selbst wenn es nicht zur Finanzierung der Immobilie verwendet wird, kann je nach Finanzinstitut als Einkommen gewertet werden.
Marktumfeld: Wann sollte man ein Haus oder eine Wohnung kaufen?
Saisonabhängigkeit
Vielleicht haben Sie schon Pauschalaussagen von Eigentümern oder Immobilienmaklern gehört: «Im Winter finden Sie ohnehin keine Immobilie!» oder «Ausserhalb der Saison suchen bringt nichts!» Tatsächlich gibt es saisonale Trends; doch die Unterschiede sind heutzutage viel geringer, als man das vielleicht annehmen würde. Ausserdem haben sie nicht immer die Folge, den man vielleicht intuitiv annehmen würde.
Nehmen wir ein Beispiel: Viele Immobilienagenturen kennen das Winterloch, das heisst, während der Weihnachtsfeiertage werden weniger Immobilien verkauft als während des restlichen Jahres. Für Sie als Käufer muss das aber kein Nachteil sein, ganz im Gegenteil – wenn weniger andere Käufer auf dem Markt sind, haben Sie weniger Konkurrenz und somit die besseren Chancen, das richtige Objekt zu finden.
Zinsumfeld
Das Zinsumfeld spielt ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung. Sind die Hypothekarzinsen tief, kann man sich mit einer Festhypothek über viele Jahre gegen höhere Zinsen absichern. In Zeiten steigender Zinsen überlegen sich daher viele angehende Eigentümer einen Kauf lieber zweimal. Dabei spielen auch die Zukunfterwartungen eine wesentliche Rolle: Geht man als Kaufinteressent davon aus, dass die Zinsen bald wieder fallen könnten, wartet man vielleicht eher noch ein paar Monate; geht man von einer stabilen Hochzinsphase aus, bleibt einem nichts übrig, als sich mit dem Zinsumfeld abzufinden.
Wichtig zu wissen: Auch nach dem Ende der Tiefzinsphase hat sich nichts an den Tragbarkeitskriterien für Hypotheken geändert, da die Banken auch vorher schon mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % gerechnet haben. Wenn Sie sich vorher eine Hypothek leisten konnten, können Sie es auch heute noch!
Aktuelle Marktlage: gut für Käufer
Die Marktdaten zeigen eindeutig, dass seit Anfang 2022 die Anzahl zum Verkauf ausgeschriebener Immobilien stetig angestiegen ist. Das grössere Angebot ist eine direkte Folge der längeren Insertionsdauer aufgrund geringerer Nachfrage seitens der Käufer. Was den Verkäufern schlaflose Nächte bereitet, kommt Ihnen als Käufer entgegen: Sie haben die Wahl aus vielen Angeboten. Das bedeutet auch, dass Sie mehr Spielraum haben, um mit den Verkäufern zu verhandeln. Die Zeiten, in denen sich Dutzende Käufer um dasselbe Kaufobjekt rissen, gehören an vielen Orten – zum Glück für Sie als Käufer – der Vergangenheit an.
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