Kostenbeispiel 1: Wohnung im Kanton Zürich kaufen (berechnet mit dem Strike-Tragbarkeitsrechner)
Käufer: Familie mit CHF 200’000 Brutto-Haushaltseinkommen und CHF 500’000 an Eigenmitteln.
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Maximaler Kaufpreis: |
CHF 1'565'966 |
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davon Eigenmittel (31.8 %): |
CHF 497'651 |
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davon Hypothek (68.2%): |
CHF 1'068'315 |
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davon Kaufnebenkosten: |
CHF 2'349 (0,15 %) |
Limitierender Kostenfaktor: Einkommen
Kostenbeispiel 2: Wohnung im Kanton St.Gallen kaufen (berechnet mit dem Strike-Tragbarkeitsrechner)
Käufer: Paar mit CHF 170'000 Brutto-Haushaltseinkommen und CHF 200’000 an Eigenmitteln.
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Maximaler Kaufpreis: |
CHF 934'580 |
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davon Eigenmittel (20 %): |
CHF 186'916 |
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davon Hypothek (80 %): |
CHF 1'068'315 |
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davon Kaufnebenkosten: |
CHF 13'084 (1.4 %) |
Limitierender Kostenfaktor: Eigenmittel
Tragbarkeit und Rahmenbedingungen bei der Immobilienfinanzierung
In der Schweiz sind die Vergabekriterien für Hypotheken im internationalen Vergleich sehr streng. Zusammen mit den hohen Immobilienpreisen bedeutet das eine hohe Hürde für Sie als zukünftigen Eigenheimbesitzer, sowohl in Bezug auf Ihr Einkommen als auch auf Ihr Eigenkapital.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die allgemeinen Tragbarkeitskriterien gesetzlich festgelegt sind und nur begrenzt verhandelbar sind. Wenn beispielsweise Ihr Einkommen deutlich zu tief ist, darf Ihnen die Bank keine Hypothek anbieten. Trotzdem haben die Finanzinstitute Spielraum bei der Bewertung Ihres Einkommens, Ihrer Vermögenswerte und der Immobilie selbst.
Das bedeutet für Sie: Selbst wenn eine Bank die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie ablehnt, erhalten Sie möglicherweise dennoch eine Zusage bei einer anderen. Daher ist es entscheidend, nicht nur einen Kreditgeber anzufragen, sondern den gesamten Markt zu erkunden. Ein Finanzberater oder eine Finanzberaterin mit einem Netzwerk von Banken und Versicherungen ist die einfachste Möglichkeit, Zugang zu den verschiedenen Angeboten auf dem Markt zu erhalten.
Wie hoch darf die Hypothek in der Schweiz sein?
Banken dürfen eine Immobilie bis zu einem Anteil von 80 % belehnen. Es gilt das sogenannte Niederstwertprinzip – es wird immer der tiefere Wert aus Kaufpreis oder Marktwert belehnt. Wenn Sie eine Immobilie über dem Marktwert kaufen, müssen Sie die Differenz mit zusätzlichen Eigenmitteln abdecken.
Vieles hängt daher davon ab, wie die Bank oder Versicherung das Kaufobjekt bewertet. Daher empfiehlt es sich, die Finanzierung frühzeitig in Angriff zu nehmen. Sprechen Sie mit einem Finanzierungsberater oder einer Finanzierungsberaterin, sobald es eine Immobilie in ihre engere Auswahl geschafft hat, und lassen Sie ihn oder sie das Objekt bewerten – die maximale Hypothekarsumme beträgt dann ungefähr 80 % vom Immobilienwert.
So viel Eigenkapital benötigen Sie für den Immobilienkauf
Da die Hypothek auf 80 % des Immobilienwerts begrenzt ist, müssen Sie als Käufer die restlichen 20 % des Kaufpreises durch Eigenmittel aufbringen. Im Rahmen der Wohneigentumsförderung ist es möglich, für die Finanzierung eines selbstbewohnten Hauptwohnsitz bis zu 10 % des Kaufpreises aus der beruflichen Vorsorge vorzubeziehen. Ein Vorbezug aus der 2. Säule hat einen grossen Einfluss auf Ihre Vorsorgesituation und sollte mit einer Fachperson besprochen werden.
Natürlich ist es auch möglich, mehr als 20 % des Kaufpreises aus der eigenen Tasche zu finanzieren, sofern Sie die Mittel dazu haben. Das hat einen Einfluss auf Ihre Tragbarkeit: Durch einen grösseren Eigenkapitalanteil verringern sich Ihre Hypothekarzinsen, da die benötigte Hypothekarsumme geringer ist. Ausserdem verringern sich die obligatorischen Amortisationszahlungen, da Sie nur den Anteil der Hypothek amortisieren müssen, der ⅔ des Immobilienwerts übersteigt. Mit einem höheren Eigenkapitalanteil erhöhen Sie allerdings auch Ihre Steuerlast, da die Schuldzinsen und die Hypothekarschuld vom steuerbaren Einkommen bzw. Vermögen abgezogen werden können.
Wie viel Einkommen braucht man, um eine Immobilie zu kaufen?
Neben dem Kaufpreis, der hauptsächlich von den verfügbaren Eigenmitteln begrenzt wird, sind die laufenden Kosten das zweite grosse Kriterium bei der Vergabe einer Hypothek. Bei der Tragbarkeitsrechnung werden deshalb die laufenden Kosten Ihrem Einkommen gegenübergestellt. Damit stellt das Finanzinstitut sicher, dass Sie sich Ihre Immobilie auch in langer Frist leisten können. Als einfache Faustregel gilt: Die Wohnkosten dürfen nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen.
Die Wohnkosten setzen sich aus verschiedenen Teilen zusammen. Die Prozentangaben entsprechen den typischen Werten, die von Finanzinstituten verwendet werden:
- Hypothekarzinsen (kalkulatorischer Zinssatz von 5%)
- Amortisation (ca. 1% der Hypothekarschuld)
- Unterhalts- und Nebenkosten (ca. 1% des Wertes der Liegenschaft)
Um sich gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern, rechnen die Finanzinstitute nicht mit den tatsächlichen Hypothekarzinsen, sondern einem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, der weit über den langfristigen Durchschnittszinssätzen liegt.
Einmalige Kosten beim Hauskauf
Die Nebenkosten müssen Sie aus der eigenen Tasche bezahlen
Neben dem offensichtlichen finanziellen Aufwand, den der Kaufpreis und die Hypothek mit sich bringen, fallen bei einem Immobilienkauf eine Reihe von einmaligen Kosten an. Diese Kosten, darunter die Handänderungssteuer, die Notariats- und Grundbuchgebühren, die Gebühren für den Schuldbrief und die Grundstückgewinnsteuer, fallen je nach Kanton und Situation unterschiedlich aus. Wichtig zu wissen: Die Kaufnebenkosten müssen immer aus der eigenen Tasche finanziert werden. Das bedeutet, dass Sie in der Praxis etwas mehr Eigenmittel benötigen als nur 20 % des Kaufpreises.
Handänderungssteuer
Mit der Handänderungssteuer wird die Übertragung der Immobilie an einen neuen Eigentümer besteuert. Der Steuersatz beträgt je nach Kanton etwa 1 bis 3 % vom Kaufpreis. Manche Kantone behalten sich vor, bei Eigentumsübertragung unter Wert stattdessen den Verkehrswert zu besteuern.
Die Handänderungssteuer bezahlt je nach Kanton entweder der Käufer oder aber sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Meistens wird die Steuer in diesen Fällen hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In den Kantonen Zürich, Uri, Glarus, Zug, Schaffhausen, Aargau und Tessin schliesslich gibt es gar keine Handänderungssteuer im eigentlichen Sinn.
In den meisten Kantonen sind Eigentumsübertragungen zwischen Ehegatten und Nachkommen steuerfrei oder werden weniger stark besteuert. Auch bei Schenkung und Erbgang entfällt die Handänderungssteuer in vielen Kantonen.
Notariatskosten
Eine Eigentumsübertragung, die eine Immobilie zum Gegenstand hat, muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden. Der Kaufvertrag ist also nur gültig, wenn er von einem Notar beglaubigt wird.
Für die Beurkundung des Kaufvertrags fallen Notariatsgebühren an, die entweder als Prozentsatz (je nach Kanton zwischen 0,1 und 0,5 % von der Kaufsumme) oder nach dem tatsächlichen Aufwand berechnet werden. In der Regel werden die Kosten zwischen den Parteien hälftig geteilt.
Grundbuchgebühren
Damit eine Eigentumsübertragung erfolgt, muss der neue Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Für den Aufwand verlangt das Grundbuchamt eine Gebühr. Sie beträgt in den meisten Kantonen zwischen 0,1 und 0,2 % vom Kaufpreis. Meist werden die Grundbuchgebühren hälftig zwischen den Parteien aufgeteilt.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei diesen 0,1 bis 0,2 % nur um die Gebühren für den Grundbucheintrag handelt. In Kantonen, in denen das Grundbuchamt in der Funktion als Amtsnotariat auch den Kaufvertrag beglaubigt, werden unter Umständen weitere Gebühren für diese Dienstleistungen verrechnet.
Gebühren für den Schuldbrief
Damit Sie bei einem Finanzinstitut einen Hypothekarkredit aufnehmen können, muss ein Schuldbrief erstellt und das Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen werden. Die Gebühren dafür belaufen sich in der Regel auf 0,1 bis 0,3 Prozent des Hypothekarkredits. Für diese Kosten müssen Sie als Käufer aufkommen.
Maklerprovision
Nach Schweizer Recht handelt ein Immobilienmakler grundsätzlich im Auftrag und Interesse des Verkäufers und darf somit nur von diesem eine Provision verlangen.
Eine Ausnahme gilt, wenn Sie den Makler selbst beauftragt haben und dazu ein Vertrag abgeschlossen wurde. Handelt ein Makler im Auftrag beider Parteien (sogenannte Doppelmäkelei), darf er nur von beiden Parteien eine Provision verlangen, wenn diese darüber informiert wurden und eingewilligt haben. Wenn Ihre Wunschimmobilie von einem Makler verkauft wird, fragen Sie ihn unbedingt, ob bei einem Kauf eine Provision fällig wird.
Grundstückgewinnsteuer
Wer in der Schweiz eine Immobilie verkauft, zahlt die Grundstückgewinnsteuer. Besteuert wird der Gewinn, also die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Erwerbskosten. Wertvermehrende Investitionen sowie Verkaufskosten (Notariatsgebühren, Maklerhonorar usw.) können vom Gewinn abgezogen werden. Steuerpflichtig ist der Verkäufer.
Dennoch ist auch für Sie als Käufer Vorsicht geboten: Wenn der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht zahlt, haften Sie als neuer Eigentümer! Daher ist es ratsam, im Kaufvertrag ausdrücklich die Entrichtung der Grundstückgewinnsteuer zu regeln.
Immobilienfinanzierung bei knappem Budget
Möchten Sie demnächst eine Immobilie kaufen? Vielleicht haben Sie auch bereits einige Objekte in Auswahl, sind sich aber noch unsicher, welchen Kaufpreis Sie sich tatsächlich leisten können.
Eine Finanzierungsberatung verschafft Klarheit und optimiert Ihre finanziellen Ressourcen. Bei Strike erhalten Sie persönliche Beratung von Ihrem eigens zuständigen Experten zu allen finanziellen Anliegen rund um Ihre Immobilienfinanzierung und darüber hinaus. Ihr persönlicher Berater analysiert Ihre Einkommens-, Vermögens- und Vorsorgesituation, um für Sie aus unserem Netzwerk von über 80 Partnern die passenden Hypothekar- und Versicherungslösungen zu finden.
Das Team von Strike hilft Ihnen gerne dabei, Ihren Immobilienkauf in die Tat umzusetzen. Machen Sie dank Strike Ihren Kauf zum Erfolg wie bereits hunderte zufriedener Kunden vor Ihnen!
