Was ist der Kapitalisierungssatz?
Der Kapitalisierungssatz oder Kapitalisierungszinssatz ist eine Kennzahl in der Immobilienbewertung. Er wird verwendet, um den Marktwert einer Renditeimmobilie auf der Grundlage der Nettoeinnahmen zu ermitteln. Renditeimmobilien sind alle Arten von Immobilien, die nicht primär der Eigennutzung durch den Besitzer dienen, sondern durch Vermietung eine Rendite erzielen sollen, wie Mietobjekte, Büros oder Gewerbeimmobilien.
Was ist der Ertragswert einer Immobilie?
Der Ertragswert einer Immobilie entspricht dem Barwert der zukünftigen Nettoeinnahmen. Dieser Wert wird durch die Diskontierung der erwarteten Erträge mit einem geeigneten Zinssatz, dem Kapitalisierungssatz, berechnet. Die Formel zur Berechnung lautet:
Ertragswert = (Mieteinnahmen / Kapitalisierungssatz) * 100
Wenn eine Immobilie jährliche Nettomieteinnahmen von CHF 180’000 erzielt und der Kapitalisierungssatz 5% beträgt, hat die Immobilie einen Ertragswert von CHF 3’600’000:
(CHF 180’000 / 5,0) * 100 = CHF 3'600'000
Wenn der Kapitalisierungssatz bei jährlichen Nettomieteinnahmen von CHF 180'000 7,5% beträgt, reduziert sich der Ertragswert auf CHF 2’400’000:
(CHF 180’000 / 7,5) * 100 = CHF 2'400'000
Hohe Mieteinnahmen und ein niedriger Kapitalisierungssatz führen also zu einem höheren Immobilienwert; niedrige Mieteinnahmen und ein hoher Kapitalisierungssatz ergeben einen geringeren Wert.
Wie wird der Kapitalisierungssatz bestimmt?
Der Kapitalisierungssatz wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter die Risikobereitschaft des Investors, die Lage und die Eigenschaften der Immobilie. Ausgangspunkt ist ein Basiszinssatz für risikoarme Anlagealternativen, zu dem Zuschläge für verschiedene Risiken sowie für Unterhalts- und Verwaltungskosten hinzukommen. Je höher die Risiken und Kosten sind, desto höher wird der Kapitalisierungssatz angesetzt.
Heutzutage wird der Kapitalisierungssatz oftmals durch hedonische Modelle bestimmt. Dabei wird die zu bewertende Immobilie statistisch mit anderen Renditeimmobilien in einer Datenbank verglichen. Damit kann der Kapitalisierungssatz vorhergesagt werden, der für eine Immobilie basierend auf ihren Eigenschaften angemessen ist.
Was sagt der Kapitalisierungssatz aus?
Der Kapitalisierungssatz gibt an, welche laufenden Kosten, ausgedrückt als Prozentsatz des Wertes, bei einer bestimmten Immobilie wahrscheinlich anfallen werden. Ein höherer Kapitalisierungssatz deutet auf höhere erwartete Kosten hin, während ein niedrigerer Satz auf geringere erwartete Kosten hinweist. Am obigen Beispiel: Bei jährlichen Mieteinnahmen von CHF 180'000 sind CHF 3'600'000 die Anlagekosten, bei denen man als Investor gerade noch keinen Verlust macht, wenn die laufenden Kosten 5 % des Wertes ausmachen.
