Mieten oder kaufen – was lohnt sich mehr?

Auf das Zinsumfeld kommt es an

In den letzten ein bis zwei Jahren haben wir eine grundlegende Zinswende erlebt. Noch Anfang 2022 befanden wir uns in einer historischen Tiefzinsphase; neben vielen anderen Vorteilen, von denen man als Wohneigentümer profitiert, lebte man in vielen Fällen erst noch günstiger. Während vieler Jahre galt die Devise: Kaufen ist fast immer günstiger als mieten. 

Doch mit der Zinswende hat sich die Lage verkompliziert. Infolge des Kriegs in der Ukraine und des Inflationsdrucks stiegen die Zinsen für Festhypotheken in der ersten Hälfte des Jahres 2022 rapide an: War es Anfang 2022 noch möglich, eine Festhypothek zu einem Zinssatz von unter 1 % abzuschliessen, musste nun mit dem Doppelten bis Dreifachen gerechnet werden. Mit den sukzessiven Leitzinserhöhungen der SNB folgten auch die SARON-Hypotheken nach. Die Frage, ob sich mieten oder kaufen finanziell mehr lohnt, kann daher aktuell nicht mehr so eindeutig zugunsten von Wohneigentum beantwortet werden. 

Im Folgenden zeigen wir, wie es aktuell um die Frage «mieten oder kaufen» steht, und erklären die notwendigen Grundlagen, damit Sie Ihre Situation im Hinblick auf einen möglichen Immobilienkauf richtig beurteilen können. Falls Ihnen ein persönliches Gespräch lieber ist, können Sie jederzeit Ihren unverbindlichen Ersttermin mit Ihrem lokalen Strike-Berater in Anspruch nehmen. 

Achtung vor Pauschalaussagen

Insbesondere seit dem Ende der Tiefzinsphase ist von verschiedener Seite immer wieder zu hören, dass nun Mieten in jedem Fall besser sei als Kaufen. Sich bei einem Kaufvorhaben auf solche Pauschalaussagen zu stützen, wäre allerdings die falsche Herangehensweise. Denn ob sich ein Kauf finanziell lohnt, hängt von zahlreichen Faktoren ab, wie dem Kaufobjekt, der Lage und den Steuern am Wohnort. Ausserdem spielen die persönliche finanzielle Situation und die verfügbaren Eigenmittel eine zentrale Rolle, da die Zinskosten und die Amortisation direkt von der Höhe der Hypothek abhängen. Pauschalaussagen, wonach Wohneigentum sich immer oder nie lohne, können daher schon aus Prinzip nicht stimmen. 

Das bedeutet ein Immobilienkauf in finanzieller Hinsicht

Um beurteilen zu können, welchen Einfluss ein Immobilienkauf auf Ihre konkrete finanzielle Situation haben würde, müssen Sie verstehen, welche Kosten im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf anfallen. 

Banken in der Schweiz gewähren eine Hypothek bis maximal 80 % des Werts oder Kaufpreises einer Immobilie. Es gilt das Niederstwertprinzip, wonach immer der tiefere Wert aus Preis oder Wert belehnt wird, was dann relevant wird, wenn eine Immobilie unter oder über dem Marktwert verkauft wird. 

Da die Hypothek maximal 80 % des Preises betragen darf, müssen Sie als Käufer mindestens 20 % des Kaufpreises durch Eigenmittel aufbringen. Im Rahmen der Wohneigentumsförderung ist es möglich, bis zu 10 % des Kaufpreises aus der beruflichen Vorsorge vorzubeziehen. Es ist wichtig zu beachten, dass bis zur Pensionierung der Anteil der Hypothek, der ⅔ oder etwa 66 % des Werts der Immobilie übersteigt, amortisiert, das heisst, zurückgezahlt werden muss. Das dient aus Sicht der Bank der Risikominimierung, denn mit der Pensionierung sinkt Ihr in der Regel das Einkommen des Hypothekarnehmers merklich. 

Zusätzlich zu den Zins- und Amortisationskosten fallen beim Immobilienkauf einmalige Steuern und Gebühren an. Diese umfassen Notarkosten, Grundbuchgebühren, Kosten für den Schuldbrief und Handänderungssteuern. Es ist zu beachten, dass je nach Kanton nicht alle diese Steuern und Gebühren erhoben werden, und ihre Höhe zwischen den Kantonen variiert. 

Allgemein gilt, dass die Gesamtkosten, das heisst Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalts- und Nebenkosten, einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten sollen. Banken rechnen dabei mit einem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, der weit über dem zu erwartenden Durchschnittszinssatz liegt. Damit wird sichergestellt, dass die finanzielle Belastung der Immobilie im Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten bleibt und die finanzielle Stabilität gewahrt wird (Tragbarkeitsrechnung). 

Vergleich mieten oder kaufen: Vor- und Nachteile 

Beispielrechnung: Haus oder Wohnung kaufen oder mieten

Um zu berechnen, ob Sie sich eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Haus leisten können, und um einzuschätzen, welche finanziellen Auswirkungen ein Kauf auf Ihr Budget hätte, können Sie in einem ersten Schritt eine Tragbarkeitsrechnung durchführen. 

Bitte beachten Sie, dass die oben genannten Kriterien für Eigenmittel und Einkommen nur einen Richtwert darstellen und jede Bank Ihr Einkommen und das Kaufobjekt leicht unterschiedlich bewerten kann. Das heisst: Auch wenn eine Bank die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie abgelehnt hat, erhalten Sie bei einer anderen vielleicht dennoch eine Zusage. 

Um zu vergleichen, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten sollen, vergleichen Sie in einem nächsten Schritt die voraussichtlichen monatlichen Kosten beider Optionen miteinander. Folgende Kosten fallen an, wenn Sie kaufen oder mieten: 

Addieren Sie die Kosten der beiden Optionen kaufen oder mieten und vergleichen Sie, was sich mehr lohnt. Dabei ist zu beachten, dass die Zinsbelastung und die Amortisation wesentlich von der Höhe der Hypothek abhängen: Je mehr Eigenmittel Sie bei einem Kauf einbringen können, desto tiefer werden Ihre monatlichen Kosten sein. 

Wenn Sie Fragen zu einer der aufgeführten Kostenpositionen haben, kontaktieren Sie uns jederzeit. Rufen Sie uns an oder klicken Sie auf das Banner unten, um mit einem Finanzierungsberater zu sprechen: 

Optimal betreut in Finanzfragen

Sie spielen mit dem Gedanken an einen Immobilienkauf oder sind bereits auf der Suche? Vielleicht haben Sie auch schon Ihr Wunschobjekt gefunden, aber Sie sind noch unsicher, ob Sie sich die Immobilie auch wirklich leisten können? 

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