Neben dem Kaufpreis fallen beim Kauf einer Immobilie verschiedene Nebenkosten an, die häufig unterschätzt werden. Dazu gehören insbesondere Notariats- und Grundbuchgebühren sowie die Handänderungssteuer. Diese zusätzlichen Kosten sollten frühzeitig in die Budgetplanung einfliessen.
Notariatsgebühren im Kanton Bern – ein Überblick
Im Kanton Bern arbeiten Notare als freiberufliche Dienstleister, unterliegen jedoch der kantonalen Verordnung über die Notariatsgebühren (GebVN). Diese Verordnung legt eine einheitliche Kostenstruktur fest, die sicherstellen soll, dass für vergleichbare Dienstleistungen ähnliche Gebühren erhoben werden.
Die Notariatsgebühren im Kanton Bern werden progressiv nach dem Kaufpreis der Immobilie berechnet. Das bedeutet, dass mit steigendem Kaufpreis auch die Notargebühren steigen. Zusätzlich zu diesen Gebühren fällt die Mehrwertsteuer von derzeit 8,1 % an.
Die Notariatsgebühren umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags und die Durchführung der Eigentumsübertragung.
Beispielrechnung für Notariatsgebühren
Angenommen, eine Immobilie wird für 1‘000‘000 CHF erworben, dann entstehen folgende Kosten:
- Notariatsgebühren (Mittelwert): ca. 3‘745 CHF
- Mehrwertsteuer (8,1 %): ca. 288 CHF
Diese Kosten können je nach individueller Konstellation variieren, insbesondere wenn zusätzliche Verträge oder Vereinbarungen beurkundet werden müssen.
Weitere Nebenkosten beim Immobilienkauf
Neben den Notariatsgebühren gibt es weitere Kosten, die beim Kauf einer Immobilie im Kanton Bern anfallen. Dazu gehören die Grundbuchgebühren, die Handänderungssteuer, die Grundstückgewinnsteuer und die Gebühren für den Schuldbrief.
Grundbuchgebühren
Jede Eigentumsübertragung muss im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuchamt erhebt hierfür eine Gebühr, die nach Aufwand berechnet wird. Typischerweise liegt diese Gebühr bei rund 800 CHF, zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Grundbuchamt ist zudem für die Eintragung von Hypotheken und anderen Belastungen zuständig, die ebenfalls mit zusätzlichen Kosten verbunden sein können.
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie fällig wird. Im Kanton Bern beträgt diese Steuer 1,8 % des Kaufpreises. Allerdings gibt es eine Steuerbefreiung für selbstbewohnte Immobilien bis zu einem Kaufpreisanteil von 800‘000 CHF. Das bedeutet, dass nur der Betrag, der über dieser Grenze liegt, besteuert wird.
Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 1‘000‘000 CHF sieht die Berechnung folgendermassen aus:
- Steuerfreier Betrag: 800‘000 CHF
- Steuerpflichtiger Betrag: 200‘000 CHF
- Steuersatz (1,8 % auf 200‘000 CHF): 3‘600 CHF
In bestimmten Fällen, wie bei Erbschaften oder Schenkungen, kann die Handänderungssteuer entfallen. Käufer sollten sich daher über mögliche Ausnahmen informieren.
Grundstückgewinnsteuer
Diese Steuer wird nicht beim Käufer, sondern beim Verkäufer erhoben, falls beim Verkauf ein Gewinn erzielt wird. Sie berechnet sich aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis (inklusive wertsteigernder Investitionen) und dem Verkaufspreis.
Die Grundstückgewinnsteuer berechnet sich im Kanton Bern, indem der Basissteuersatz mit den Steuerfüssen der Gemeinde und des Kantons multipliziert wird.
Der Steuersatz für die einfache Steuer ist progressiv und beginnt bei 1,44 % für niedrige Gewinne und steigt bis zu 8,1 % für höhere Gewinne. Falls der Gewinn in eine Ersatzliegenschaft investiert wird, kann die Steuer aufgeschoben werden.
Gebühren für den Schuldbrief
Die meisten Immobilienkäufe werden durch eine Hypothek finanziert. Dafür wird ein Schuldbrief im Grundbuch eingetragen, der als Sicherheit für die Bank dient. Die Kosten für die Erstellung eines Schuldbriefs betragen 0,25 % der Hypothekarsumme.
Beispiel:
- Hypothekarsumme: 800‘000 CHF
- Gebühr (0,25 % von 800‘000 CHF): 2‘000 CHF
Diese Kosten müssen zusätzlich zu den reinen Notariats- und Steuergebühren einkalkuliert werden.
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