Das eigene Haus zu vermieten kann eine lukrative Möglichkeit sein, laufende Kosten zu decken und gleichzeitig von einer möglichen Wertsteigerung zu profitieren. Allerdings bringt das Vermieten auch Verpflichtungen und organisatorische Aufgaben mit sich. In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie bei der Vermietung eines Hauses in der Schweiz achten sollten – von den rechtlichen Grundlagen bis hin zur Mietersuche, dem Abschluss des Mietvertrags, Steueraspekten und weiteren wichtigen Themen.
Warum ein Haus vermieten?
Viele Eigentümer entscheiden sich, ihr Haus zu vermieten, um während einer Abwesenheit oder bei fehlendem Eigenbedarf laufende Einkünfte zu erzielen. Vielleicht möchten Sie Ihr Haus zu einem späteren Zeitpunkt wieder selbst bewohnen. Häufig kommt es auch vor, dass man als Eigentümer sein Haus in einigen Monaten oder Jahren verkaufen möchte, man aber bereits ausziehen will. In diesem Fall bietet eine Vermietung eine Übergangslösung: Sie verhindert Leerstand und trägt zur Werterhaltung durch ständige Nutzung bei.
Rechtliche Grundlagen
In der Schweiz ist das Mietrecht vor allem im Obligationenrecht (OR) geregelt. Die Artikel 253 bis 274 OR enthalten zahlreiche Vorgaben, welche beim Abschluss eines Mietvertrags für Wohnräume zu beachten sind. Die Gesetze schützen in vielen Belangen Mieterinnen und Mieter. Vermieterinnen und Vermieter sind daher gut beraten, einen schriftlichen, rechtssicheren Vertrag abzuschliessen und sich bei Unsicherheiten von Fachpersonen beraten zu lassen.
Wenn man ein Haus als Wohnraum vermietet, gelten in der Regel die Bestimmungen für Wohnraummietverhältnisse. Wird das Haus beispielsweise als Gewerbefläche oder Teil davon geschäftlich genutzt, greift das Geschäftsraummietrecht mit etwas anderen Regelungen, etwa bei Kündigungsfristen oder Schutzbestimmungen.
Vorbereitung auf die Vermietung
Bevor man ein Haus vermietet, ist es sinnvoll, zunächst den Zustand der Immobilie zu prüfen und eventuelle Mängel oder nötige Renovationen zu erfassen. Überlegen Sie, ob Investitionen in Energieeffizienz oder Modernisierungen angebracht sind, um den Marktwert und die Attraktivität zu erhöhen. Legen Sie ausserdem eine realistische Mietzinsvorstellung fest, die sich an vergleichbaren Objekten in der Region orientiert. Achten Sie darauf, die Nebenkosten korrekt zu kalkulieren. Dabei kann es sich beispielsweise um Heizkosten, Wasser, Entsorgungsgebühren, Gebäudeversicherung oder allgemeine Betriebskosten handeln, die in der Schweiz als Nebenkosten auf den Mieter übertragen werden dürfen, sofern dies klar im Vertrag geregelt ist.
Mieterauswahl
Die Suche nach geeigneten Mietern ist ein zentraler Schritt, um langfristig Erfolg mit Ihrem Mietobjekt zu haben. Geben Sie dazu ein aussagekräftiges Inserat in Online-Portalen oder in Lokalzeitungen auf. Beschreiben Sie das Haus, die Lage und die wichtigsten Eckdaten (Mietzins, Nebenkosten, Verfügbarkeit). Bei Interesse sollten Sie die finanzielle Bonität der potenziellen Mieter prüfen, etwa durch eine schriftliche Selbstauskunft, Arbeitsvertrag und Auszüge aus dem Betreibungsregister. Dieser Schritt ist im Schweizer Markt üblich, muss aber datenschutzkonform erfolgen. Ein persönliches Kennenlernen – meist bei der Besichtigung – gibt Ihnen einen weiteren Eindruck, ob die Interessenten zum Haus und zur Nachbarschaft passen.
Der Mietvertrag
Eine schriftliche Fixierung aller Vereinbarungen schützt beide Parteien. Der Schweizer Hauseigentümerverband (HEV) sowie der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) bieten Musterverträge an, die Sie an Ihre individuelle Situation anpassen können. Im Vertrag sollten alle wesentlichen Punkte festgehalten werden:
- Genaue Beschreibung des Mietobjekts mit Adresse und Umfang (z. B. Anzahl Zimmer, Keller, Gartenanteil).
- Höhe des Mietzinses und Abrechnung der Nebenkosten (Vorauszahlung oder Pauschale).
- Beginn und Dauer des Mietverhältnisses
- Höhe des Mietzinsdepots (Kaution). Laut OR sind maximal drei Monatsmieten erlaubt. Der Vermieter muss das Depot auf einem Sperrkonto oder Mietkautionskonto anlegen, das auf den Namen des Mieters lautet.
- Verpflichtung zu Unterhalts- und Reparaturarbeiten: Kleinere Unterhaltsarbeiten dürfen bis zu einer gewissen Grenze auf den Mieter übertragen werden, grössere Reparaturen gehen zu Lasten des Vermieters.
- Hausordnung oder besondere Pflichten (Gartenpflege, Schneeräumung, Entsorgung etc.).
Übergabe des Hauses
Bei Einzug sollte ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt werden. Darin dokumentieren Sie den Zustand des Hauses (Wände, Böden, Fenster, Türen), alle bestehenden Mängel und die aktuellen Zählerstände (Strom, Wasser, Gas oder Heizöl). Führen Sie auch auf, welche Schlüssel übergeben wurden. Beide Parteien sollten das Protokoll unterschreiben und je ein Exemplar aufbewahren. Diese Vorgehensweise verhindert spätere Unklarheiten und Streitigkeiten über den Zustand des Objekts.
Pflichten und Rechte beim Vermieten eines Hauses
Vermieter in der Schweiz haben die Pflicht, das Haus in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und Mängel, die nicht vom Mieter verursacht wurden, zu beheben. Grössere Unterhalts- oder Renovationsarbeiten müssen vom Vermieter getragen werden, wobei der Mieter solche Arbeiten dulden muss, sofern sie rechtzeitig angekündigt werden.
Zum Schutz der Mietenden sehen die Gesetze verschiedene Bestimmungen vor. So ist etwa die Kündigungsfrist für ein unbefristetes Mietverhältnis meist drei Monate auf einen ortsüblichen Termin, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Für Einfamilienhäuser und Wohnungen gelten in der Regel ähnliche Fristen, jedoch können kantonale und vertragliche Regelungen abweichen. Eine Kündigung durch den Vermieter muss immer schriftlich und auf einem amtlichen Formular erfolgen. Eigenbedarfskündigungen sind möglich, allerdings muss der Vermieter diese nachvollziehbar begründen können.
Mieterhöhungen unterliegen in der Schweiz bestimmten Formalien und müssen in den meisten Kantonen ebenfalls auf einem amtlichen Formular mitgeteilt werden. Der Erhöhungsgrund (z. B. Teuerungsausgleich, Kostensteigerungen oder wertvermehrende Investitionen) muss angegeben und plausibel sein.
Steuerliche Aspekte
Einnahmen aus einem vermieteten Haus gelten steuerlich als Einkommen und werden in der Steuererklärung entsprechend deklariert. Im Gegenzug können vermietungsbedingte Ausgaben – etwa Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten oder Versicherungen – geltend gemacht werden. Die genauen Abzüge und Regelungen können je nach Kanton variieren. Um steuerlich optimal vorzugehen, empfiehlt es sich, frühzeitig Rücksprache mit einem Treuhänder zu halten und alle Belege sorgfältig aufzubewahren.
Versicherungen
Wer in der Schweiz ein Haus vermietet, sollte auf jeden Fall über eine Gebäudeversicherung verfügen. Je nach Kanton besteht hierfür sogar eine Versicherungspflicht bei einer kantonalen Gebäudeversicherung. Zudem ist eine Privat- oder Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung sinnvoll, damit Schadensfälle auf dem Grundstück abgesichert sind. Werden Ölheizungen betrieben, sollte auch eine Gewässerschadenhaftpflicht geprüft werden. Für den Schutz des eigenen Hausrats ist der Mieter selbst zuständig, weshalb er in der Regel eine Hausratversicherung abschliesst.
Tipps für eine langfristig erfolgreiche Vermietung
Eine gute, offene Kommunikation mit den Mietern erleichtert den Umgang bei kleineren Problemen und beugt Konflikten vor. Planen Sie regelmässige Unterhaltsarbeiten und Rücklagen für notwendige Reparaturen ein, um die Substanz des Gebäudes zu erhalten. Bei grösseren Investitionen können Sie gegebenenfalls einen Teil der Kosten über eine angemessene Mietzinserhöhung refinanzieren, sofern diese wertvermehrenden Charakter haben. Achten Sie jedoch darauf, stets die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten und Mieterhöhungen korrekt zu kommunizieren. Sollte es zu Streitigkeiten kommen, können Sie sich an die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen wenden, die in allen Kantonen eingerichtet ist.
Übergabe bei Auszug
Wenn das Mietverhältnis endet, sollte erneut ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt werden, um den Zustand des Hauses inklusive aller Nebenräume festzuhalten und Zählerstände abzulesen. Schäden, die über die übliche Abnutzung hinausgehen, können gegebenenfalls mit dem hinterlegten Depot verrechnet werden. Dabei ist auf gesetzliche Fristen und eine saubere Abrechnung zu achten. Meist muss das Depot innerhalb eines Monats zurückerstattet werden, sofern keine offenen Forderungen gegenüber dem Mieter bestehen und keine Rechtsstreitigkeiten anhängig sind.
Fazit: Haus vermieten
Das Vermieten eines Hauses in der Schweiz kann eine wertvolle Einnahmequelle sein und gleichzeitig Leerstand und Wertverlust verhindern. Wer sich rechtzeitig über gesetzliche Vorgaben, steuerliche Aspekte und die Wahl der richtigen Versicherung informiert, schafft eine solide Grundlage für ein erfolgreiches und konfliktarmes Mietverhältnis. Mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag, einer gründlichen Mieterauswahl sowie einer klaren Regelung von Pflichten und Rechten sind die wichtigsten Voraussetzungen geschaffen, damit Sie als Eigentümer langfristig Freude an Ihrer vermieteten Immobilie haben.
