Wie viel Eigenkapital braucht es für den Wohnungs- oder Hauskauf?
In der Schweiz darf ein Finanzinstitut eine Immobilie bis zu maximal 80 % des Marktwerts oder Kaufpreises belehnen. Es gilt das Niederstwertprinzip, wonach immer der niedrigere Betrag belehnt wird. Anders ausgedrückt: mit wenigen Ausnahmen müssen Sie mindestens 20 % des Kaufpreises in bar bezahlen, bei Kauf über Wert noch mehr. Nur bei aussergewöhnlich einkommensstarken Kreditnehmern weichen Banken im Einzelfall von diesem Prinzip ab. Wichtig zu wissen: Nebenkosten wie Grundbuchgebühren, Notarkosten oder Handänderungssteuern können nie über die Hypothek finanziert werden.
Was gilt alles als Eigenkapital?
Als Eigenkapital können zahlreiche liquide Mittel eingebracht werden: Sparguthaben, Erträge aus Wertschriftenverkäufen, Erbvorbezüge oder Schenkungen. Guthaben aus der gebundenen Vorsorge (3a) darf ebenfalls bezogen werden, um den Kauf oder die Renovation eines selbstbewohnten Eigenheims zu finanzieren. Vorsorgegelder können entweder verpfändet oder vorbezogen werden.
Im Rahmen der Wohneigentumsförderung ist es möglich, für die Finanzierung einer selbstbewohnten Immobilie bis zu 10 % des Kaufpreises aus der beruflichen Vorsorge vorzubeziehen. Wie die 3. Säule kann auch das Pensionskassenguthaben verpfändet oder vorbezogen werden. Ein Vorbezug aus der 2. Säule hat einen grossen Einfluss auf Ihre Vorsorgesituation und sollte in jedem Fall mit einem Vorsorgeexperten besprochen werden.
Wie kann man Eigenkapital für den Hauskauf ansparen?
3. Säule aufbauen
Der Aufbau von Eigenkapital über ein Konto der 3. Säule kann in verschiedener Hinsicht attraktiv sein. Vorsorgekonten sind in der Regel besser verzinst als herkömmliche Sparkonten; ausserdem können die Einzahlungen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Der Nachteil der 3. Säule – dass das Guthaben erst bei der Pension bezogen werden kann – spielt keine Rolle; der Kauf eines selbstbewohnten Eigenheims ist einer der wenigen Fälle, in denen das Guthaben aus der 3. Säule vollständig vorbezogen werden darf.
Geld anlegen
Geld nicht nur zu sparen, sondern anzulegen, ist eine bewährte Strategie für den mittel- und langfristigen Erhalt und Aufbau des Vermögens. Für den Aufbau von Eigenkapital an der Börse zu spekulieren, ist aber nur bedingt empfehlenswert, denn wer eine hohe Rendite erzielen möchte, trägt auch ein hohes Risiko und muss Verluste aushalten können. Der Zeithorizont spielt hierbei eine zentrale Rolle – die meisten Immobilienkäufer wissen nicht bereits im Voraus, wann genau sie den Schritt ins Eigenheim antreten möchten. Wer aber plötzlich die Wunschimmobilie gefunden hat und Eigenkapital für den Kauf benötigt, muss die Anlagen unter Umständen zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen.
Es ist empfehlenswert, nicht zu viele Anlagen zum gleichen Zeitpunkt zu kaufen. Das klassische Fondssparkonto mit Sparplan, bei dem Sie monatlich einen geringen Betrag in den Fonds einzahlen, bietet eine gute Absicherung gegen Marktschwankungen. Es empfiehlt sich, die Anlagestrategie zusammen mit einer Fachperson gründlich unter die Lupe zu nehmen.
Erbvorbezug
Bei einem Erbvorbezug entscheidet ein Erblasser, beispielsweise ein Elternteil, einem Erben bereits zu Lebzeiten einen Teil seines Vermögens zu überlassen. Der Erbvorbezug ist grundsätzlich ausgleichspflichtig, es sei denn, der Erblasser verfügt ausdrücklich das Gegenteil. Die Ausgleichspflicht bewirkt, dass im Erbfall die vorbezogenen Vermögensanteile an das Erbe angerechnet werden. Je nach Höhe des Erbvorbezugs kann es somit sein, dass der Begünstigte im Erbfall den anderen Erben plötzlich Geld schuldet. Grundsätzlich ist ein Erbvorbezug unkompliziert – es braucht dazu nicht einmal einen Vertrag, bzw. er ist auch mündlich gültig. Eine Ausnahme besteht bei der Übertragung einer Immobilie, die immer notariell beurkundet werden muss. Dennoch ist es am sichersten, einen Erbvorbezug schriftlich festzuhalten, um späteren Streitigkeiten zwischen Erben vorzubeugen. In jedem Fall ist zu beachten, dass auch bei einem nicht ausgleichspflichtigen Erbvorbezug die gesetzlichen Pflichtteile nicht verletzt werden dürfen.
Ein Erbvorbezug ist steuerlich der Schenkung gleichgestellt. Allerdings sind mittlerweile in fast allen Kantonen die direkten Nachkommen von der Schenkungs- und Erbschaftssteuer befreit.
Schenkung
Als Schenkung gelten alle Zuwendungen zu Lebzeit an Erben ohne Anrechnungspflicht sowie an Dritte. Bei finanziellen Zuwendungen von Eltern an Nachkommen wird generell von einem ausgleichungspflichtigen Erbvorbezug ausgegangen, ausser der Erbe wird ausdrücklich von der Ausgleichspflicht befreit.
Schenkungen unterliegen wie Erbvorbezüge der Schenkungssteuer. Die Schenkungssteuer entfällt in den meisten Kantonen zwischen Ehepartnern und bei Schenkungen an direkte Nachfahren.
Darlehen
Im Gegensatz zu Erbvorbezug und Schenkung bleibt das Geld beim Darlehen als Guthaben im Vermögen des Darlehensgebers und muss von diesem versteuert versteuert werden. Der Darlehensnehmer kann allfällige Zinsen und die Schuld vom steuerbaren Einkommen bzw. Vermögen abziehen.
Im Unterschied zu Erbvorbezug und Schenkung wird das Geld nicht endgültig übergeben und bleibt rückforderbar. Die schriftliche Festhaltung des Darlehens ist entscheidend, und der Darlehensvertrag sollte Zinssatz, Laufzeiten und Kündigungsfristen umfassen.
