Immobilienfinanzierung: Erste und zweite Hypothek
Ein Hypothekarkredit besteht aus mindestens zwei Tranchen: der ersten Hypothek (typischerweise zwei Dritteln des finanzierbaren Werts) und der zweiten Hypothek (dem Anteil über 66%, also in der Regel 14%).
Was ist Amortisation?
Die Tilgung einer Schuld — z.B. des Hypothekendarlehens — bezeichnet man als Amortisation. Die erste Hypothek wird meist nicht zurückgezahlt, und somit bleiben ihre Zinsen über die Laufzeit unverändert. Die zweite Hypothek hingegen muss innerhalb von 15 Jahren oder mit Erreichen des Pensionsalters amortisiert sein. Es gibt zwei Arten der Amortisation: direkte und indirekte Amortisation.
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation wird der Betrag der Rückzahlung direkt von der Hypothekarschuld abgezogen. Dadurch verringert sich die Verschuldung kontinuierlich und als Folge davon sinkt auch die Zinsbelastung. Hier besteht jedoch das Risiko, dass sich die Steuerbelastung dadurch im Lauf der Zeit erhöht, da die Zinsbelastungen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation werden die Amortisationszahlungen nicht direkt zur Rückzahlung der Hypothekarschuld verwendet; die Zahlungen erfolgen stattdessen in die 3. Säule. Dies kann entweder ein Bankkonto oder eine Versicherungslösung sein. Je nach Laufzeit der Hypothek und entsprechender Marktentwicklung zum Zeitpunkt der Finanzierung kann die 3. Säule zwecks Amortisation der Hypothek genutzt werden. Bei Auszahlung der 3. Säule wird eine Kapitalleistungssteuer fällig.
Der Vorteil der indirekten Amortisation besteht darin, dass die Zinsbelastung und entsprechend auch die Abzugsmöglichkeit gleich bleibt. Zudem sind Einzahlungen in die 3. Säule auch steuerlich abzugsfähig. Es gilt genau zu berechnen, welche Variante für Ihre persönliche Situation sinnvoll ist.
Hypothek amortisieren: direkt oder indirekt?
Betrachten wir im Folgenden ein Beispiel. Nehmen wir das Ehepaar A., wohnhaft in Zürich, konfessionslos und ohne Kinder mit einem Einkommen von zusammen CHF 180’000. Der Hypothekarzins sei 2%, der Kaufpreis ihres Eigenheims betrage CHF 1’000’000 bei einer Hypothek von CHF 800’000. Davon sei die 2. Hypothek von CHF 150’000 in 15 Jahren zu amortisieren. Mit Anlagen erreichen sie eine jährliche Rendite von 4%. Wir betrachten einen Zeitraum von 15 Jahren und ignorieren den Eigenmietwert, da dieser bereits im steuerbaren Einkommen enthalten ist.
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Direkte Amortisation |
Indirekte Amortisation |
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Amortisierter Betrag |
150`000 |
150`000 |
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Steuern |
294`375 |
250`155 |
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Flexibilität |
klein |
gross |
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Hypothekarzinsen |
217`500 |
240`000 |
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Renditeerwartung (Fondsanlage 4% p.a. ohne Zinseszins) |
0 |
45`000 |
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Kapitalauszahlungssteuer 3a (Annahme 5%) |
0 |
9`750 |
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Summe |
565`875 |
454`905 |
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Vorteil |
110`970 |
Es ist ersichtlich, dass bei der angenommenen Situation die indirekte Amortisation deutliche finanzielle Vorteile mit sich bringt. Die Ersparnisse ergeben sich einerseits aus den geringeren Steuern, andererseits aus der zusätzlich erzielbaren Rendite, da mehr Kapital verfügbar ist, welches ansonsten zur direkten Amortisation verwendet würde. Wir sehen, dass die direkte Amortisation bei den hier angenommenen Werten von 2% für die Hypothekarzinsen bei einer 2. Hypothek von CHF 150’000 nur etwas mehr als CHF 20’000 an Einsparungen bei den Hypothekarzinsen mit sich bringt. Dies reicht nicht einmal aus, um die steuerlichen Nachteile aufzuwiegen.
Hypothek freiwillig amortisieren: ja oder nein?
Wie erwähnt muss nur der Anteil des Hypothekendarlehens amortisiert werden, welcher 66% des Wertes der Immobilie übersteigt. Bei einem üblichen Hypothekarkredit in der Höhe von 80% des Kaufpreises sind dies die 14% der zweiten Hypothek.
Es kann jedoch auch die erste Hypothek freiwillig amortisiert werden. Dies ist umso vorteilhafter, je höher die Hypothekarzinsen sind, denn mit der Amortisation sinken die Hypothekarschulden und damit die Zinskosten. Der Nachteil der Amortisation ist, dass damit erstens die Steuerbelastung steigt, weil Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können; ausserdem steht dann weniger Geld frei zur Verfügung, welches anderweitig hätte verwendet werden könnte (z.B. für Investitionen).
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