Louer ou acheter - quelle option est plus avantageuse ?

Tout repose sur les taux hypothécaires. 

Au cours des deux dernières années, nous avons assisté à un retournement fondamental des taux d'intérêt. Jusqu'au début de 2022, une période de taux d'intérêt historiquement bas  s'est maintenue ; parallèlement aux nombreux avantages dont bénéficiaient les propriétaires, les coûts de la vie étaient particulièrement bas. Pendant de nombreuses années, la règle était claire : acheter est presque toujours moins onéreux que louer.

Cependant, la situation s'est compliquée avec le retournement des taux d'intérêt. En raison du conflit en Ukraine et des pressions inflationnistes, les taux d'intérêt fixes ont augmenté rapidement au cours du premier semestre de 2022. Alors qu'il était possible d'obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe avec un taux d'intérêt inférieur à 1% au début de 2022, les propriétaires devaient désormais débourser environ le double, voire le triple de ce montant. Les hypothèques SARON ont rapidement suivi les hausses des taux d'intérêt de la BNS. La question de savoir si la location ou l'achat est plus avantageux financièrement ne peut donc plus recevoir de réponse aussi catégorique en faveur de l'accession à la propriété.

Dans cet article, nous ferons un état des lieux de la question "louer ou acheter" et expliquerons les bases nécessaires pour évaluer correctement votre situation en vue d'un éventuel achat immobilier. Si vous préférez discuter avec un expert en personne, vous pouvez toujours planifier votre rendez-vous sans engagement avec votre conseiller local de Strike.

Prudence face aux affirmations générales

Depuis la fin de la phase de taux d'intérêt bas, des déclarations récurrentes émanant de différentes sources prétendent que la location est désormais systématiquement plus avantageuse que l'achat. Cependant, fonder une décision d'achat sur de telles généralités serait assurément une approche inappropriée. La faisabilité financière et la rentabilité de l'achat dépendent de nombreux facteurs tels que la nature du bien, sa localisation, et les impôts applicables dans la région. De plus, votre situation financière personnelle et vos fonds propres disponibles jouent un rôle déterminant, étant donné que les paiements d'intérêts et d'amortissement sont directement liés au montant de l'hypothèque. Les affirmations catégoriques stipulant que la propriété est toujours rentable ou jamais rentable ne peuvent donc jamais être entièrement précises.

Impacts financiers de l'acquisition immobilière

Pour évaluer l'impact potentiel de l'achat d'un bien immobilier sur votre situation financière personnelle, il est essentiel de comprendre les coûts associés à une acquisition immobilière. 

En Suisse, les institutions bancaires octroient des prêts hypothécaires jusqu'à un maximum de 80 % de la valeur ou du prix d'achat d'une propriété. Le principe de la valeur la plus basse s'applique, ce qui signifie que le prêt est basé sur le prix ou la valeur marchande, selon lequel est le plus bas. La différence devient pertinente lorsqu'une propriété est vendue en dessous ou au-dessus de la valeur marchande. 

Étant donné qu'une hypothèque peut représenter jusqu'à 80 % du prix, en tant qu'acheteur, vous devez contribuer au moins à 20 % du prix d'achat avec vos propres fonds. Dans le cadre légal suisse sur la propriété immobilière (Accession à la propriété du logement / Wohneigentumsförderung), il est possible de retirer jusqu'à 10 % du prix d'achat des fonds de pension professionnels (2e pilier). Il est important de noter que jusqu'à la retraite, la partie de l'hypothèque dépassant ⅔ ou environ 66 % de la valeur de la propriété doit être amortie, c'est-à-dire remboursée. Cette mesure vise à atténuer le risque pour la banque, étant donné que les revenus de l'emprunteur hypothécaire diminuent généralement considérablement à la retraite.

En plus des coûts d'intérêts et d'amortissement, des taxes et frais uniques sont encourus lors de l'achat d'une propriété. Cela inclut les frais de notaire, les droits d'enregistrement foncier, les coûts liés au certificat de dette et les taxes de transfert. Il convient de noter que toutes ces taxes et frais ne sont pas perçus dans chaque canton, et leurs montants varient également d'un canton à l'autre. En général, les coûts totaux, y compris les intérêts hypothécaires, l'amortissement, l'entretien et les coûts accessoires, ne devraient pas dépasser le tiers de votre revenu. Les banques utilisent un taux d'intérêt fictif de 5 %, bien au-dessus du taux d'intérêt moyen attendu, pour s'assurer que la charge financière de la propriété reste dans vos moyens financiers et que la stabilité financière est maintenue (appelée calcul de l'accessibilité).

Louer ou acheter une maison : avantages et inconvénients
 

Exemple de calcul : louer ou acheter une maison

Afin de déterminer si vous pouvez vous permettre un appartement ou une maison spécifique et d'évaluer l'impact financier qu'un achat aurait sur votre budget, vous pourriez envisager de réaliser tout d'abord une analyse d'accessibilité.

Veuillez noter que les critères de revenu et de fonds propres mentionnés ci-dessus ne doivent servir qu'à titre d'estimation approximative, car chaque banque peut évaluer votre revenu et la propriété de manière légèrement différente. Cela signifie que même si une banque refuse le financement pour le bien immobilier que vous souhaitez, vous pourriez avoir une chance avec une autre banque qu’elle soit acceptée.

Pour déterminer si vous devriez acheter ou louer un bien, comparez vos coûts mensuels estimés des deux options. 

Les coûts suivants seront engagés lors de l'achat ou de la location :
 

Additionnez les coûts des deux options et comparez les résultats. Il est important de noter que la charge d'intérêts et l'amortissement dépendent considérablement du montant de l'hypothèque : plus vous avez de fonds propres disponibles, plus vos coûts mensuels seront bas.

Si vous avez des questions concernant l'un des éléments de coût mentionnés, n'hésitez pas à nous contacter à tout moment. Appelez-nous ou cliquez sur la bannière ci-dessous pour parler à un conseiller financier :

Soutien expert en matière financière 

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