Wertvermehrende Investitionen im Hinblick auf einen Verkauf
Wertvermehrende Investitionen spielen eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, die beim Verkauf einer Immobilie anfällt. Diese Steuer wird auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie und dem erzielten Verkaufspreis berechnet. Wertvermehrende Massnahmen können dabei den steuerpflichtigen Gewinn erheblich reduzieren, da sie als zusätzliche Anlagekosten vom steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden dürfen.
Warum sind wertvermehrende Investitionen steuerlich relevant?
Grundsätzlich dienen werterhaltende Massnahmen dazu, den ursprünglichen Zustand einer Immobilie zu bewahren, und sind daher nicht abzugsfähig. Wertvermehrende Investitionen hingegen erhöhen den Wert der Immobilie und gelten als langfristige Kapitalanlage, die den Verkaufserlös rechtfertigt. So können sie den steuerpflichtigen Grundstücksgewinn spürbar senken und den Eigentümer von einer potenziell hohen Steuerlast entlasten.
Welche Investitionen sind abziehbar?
Zum Abzug berechtigt sind alle Massnahmen, die den Zustand der Immobilie über den ursprünglichen Erwerbszeitpunkt hinaus verbessert haben. Dazu zählen beispielsweise:
- Umbauten wie der Anbau eines Wintergartens oder einer Garage.
- Energetische Sanierungen, die den Energieverbrauch signifikant senken, z. B. durch den Einbau neuer Fenster oder moderner Heiztechnik.
- Aufwertungen des Aussenbereichs, wie der Bau eines Pools oder die Gestaltung eines hochwertigeren Gartens.
- Zusätzliche Ausstattung, die den Wohnkomfort erhöht, wie der Einbau einer Sauna oder einer modernen Küche.
Wichtig ist, dass diese Investitionen sorgfältig dokumentiert werden. Rechnungen, Baupläne und Belege sollten gut aufbewahrt werden, um die Kosten im Falle einer Steuerprüfung nachweisen zu können.
Energetische Sanierungen: eine Sonderregelung
Energetische Sanierungen geniessen eine besondere steuerliche Behandlung. Ihre Kosten können nicht nur beim Verkauf der Immobilie als wertvermehrende Investition geltend gemacht werden, sondern auch direkt vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, selbst wenn sie den Wert der Immobilie erhöhen. Seit 2020 können die Kosten solcher Massnahmen sogar über drei Steuerperioden verteilt werden, was eine flexible Steuerplanung ermöglicht.
Abwägung vor dem Verkauf: Lohnt sich eine Investition noch?
Für Eigentümer, die einen Verkauf planen, stellt sich die Frage, ob Investitionen vor dem Verkauf sinnvoll sind. Wertvermehrende Massnahmen können sich lohnen, wenn sie:
- den Verkaufspreis deutlich steigern und die Zielgruppe der potenziellen Käufer ansprechen.
- steuerlich geltend gemacht werden können und dadurch die Grundstückgewinnsteuer erheblich senken.
Bei kleineren Investitionen oder energetischen Massnahmen gibt es oft keinen Grund, diese nicht vorzunehmen. Grössere Umbauten hingegen sollten gut durchdacht werden, da sie nicht immer den gewünschten finanziellen Vorteil bringen – insbesondere, wenn der Nutzen oder die Ästhetik der Massnahme vom Geschmack des Eigentümers abhängt.
Wertvermehrende Investitionen für Haus- und Wohnungsbesitzer
Ziel
Das Ziel könnte sein, ein attraktiveres, effizienteres und funktionaleres Zuhause schaffen. Ein Dachgeschoss, das bisher als Abstellkammer diente, wird zum zusätzlichen Wohnraum ausgebaut. Ein ungenutzter Garten verwandelt sich in eine Oase mit Terrasse und Pool. Oder eine Sanierung sorgt für Energieeffizienz, die nicht nur den Geldbeutel schont, sondern auch den ökologischen Fussabdruck verkleinert.
Jede dieser Massnahmen trägt nicht nur dazu bei, den Komfort zu erhöhen, sondern kann langfristig den Wiederverkaufswert der Immobilie verbessern. Es lohnt sich, den Fokus darauf zu richten, wie zukünftige Eigentümer die Immobilie wahrnehmen könnten – und was sie bereit wären, dafür zu zahlen.
Kreative Ansätze für Investitionen
- Gestaltung von Mehrwert:
- Zusätzlicher Raum: Der Ausbau einer Garage oder eines Wintergartens schafft nicht nur Nutzfläche, sondern auch zusätzliche Möglichkeiten zur Entfaltung.
- Neue Funktionen: Das Nachrüsten einer Geschirrspülmaschine oder einer modernen Heizung erhöht den Wohnkomfort und hebt das Objekt im Markt hervor.
- Optische und funktionale Optimierung:
- Die Verschönerung des Aussenbereichs, sei es durch einen gepflegten Garten oder den Bau einer Terrasse, sorgt für einen positiven ersten Eindruck.
- Energetische Sanierungen wie bessere Dämmung und neue Fenster steigern nicht nur den Wohnwert, sondern reduzieren die Betriebskosten nachhaltig.
- Langfristige Strategien:
- Grössere Umbauten oder energetische Massnahmen können besonders interessant sein, wenn Fördergelder genutzt werden, die oft erhebliche Kosten decken.
Wertvermehrende Investitionen clever finanzieren
Die Finanzierung ist ein häufiges Hindernis, aber auch eine Chance für strategische Planung. Eigentümer sollten die verfügbaren Optionen genau prüfen:
- Eine Aufstockung der Hypothek ist oft die erste Wahl, da sie bis zu 80 % der Investitionssumme abdeckt.
- Alternativ können Vorsorgegelder oder spezielle Baukredite genutzt werden. Letztere sind besonders für grössere Umbauprojekte geeignet.
- Für energetische Massnahmen bietet sich die Möglichkeit an, staatliche Fördermittel zu beantragen. Diese variieren je nach Region und Massnahme, können aber erhebliche Einsparungen ermöglichen.
Was sagen die Steuern?
Grundsätzlich wirken sich die wertvermehrenden und die werterhaltenden Investitionen unterschiedlich auf die Steuern aus:
- Werterhaltende Investitionen: Können als normaler Liegenschaftsunterhalt von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Erhöhen den Wert der Immobilie nicht und haben daher keinen Einfluss auf die Vermögenssteuer.
- Wertvermehrende Investitionen: Können bei einem Verkauf von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Kann einen Einfluss auf den Steuerwert und den Eigenmietwert haben, wenn eine amtliche Neubewertung stattfindet.
Fazit: Wertvermehrende Investitionen
Wertvermehrende Investitionen bieten Eigentümern vor allem im Hinblick auf die Grundstückgewinnsteuer eine attraktive Möglichkeit, ihre Steuerlast zu senken und gleichzeitig den Verkaufserlös zu optimieren. Eine sorgfältige Planung und Dokumentation dieser Massnahmen ist dabei unerlässlich, um die steuerlichen Vorteile voll auszuschöpfen. Wer den richtigen Zeitpunkt und die passenden Massnahmen wählt, kann sowohl steuerlich als auch finanziell profitieren.
