Der Verkauf einer Immobilie in der Schweiz bringt eine Vielzahl von Kosten mit sich, die je nach Kanton und individuellen Umständen erheblich variieren können. Von Steuern über Notariats- und Grundbuchgebühren bis hin zu Maklerkosten – diese Ausgaben können einen erheblichen Anteil des Verkaufserlöses ausmachen. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Kostenposten und erläutert kantonale Unterschiede sowie Möglichkeiten, Kosten zu senken.
Grundstückgewinnsteuer: Der grösste Kostenpunkt beim Verkauf
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Steuer auf den Gewinn aus einem Immobilienverkauf. Der Gewinn ist die Differenz, die dem Verkäufer aus dem Verkaufserlös verbleibt, nachdem die Anlagekosten abgezogen wurden. Die Anlagekosten umfassen den Kaufpreis sowie die wertvermehrenden Investitionen, die man in die Liegenschaft getätigt hat. Zusätzlich können die Kauf- und Verkaufsnebenkosten (z. B. Maklergebühren oder Notariatskosten) an die Anlagekosten angerechnet werden.
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer variiert je nach Kanton. Kleinere Gewinne werden niedriger besteuert oder sind steuerfrei. Die Kantone legen eigene Steuersätze und Regelungen fest, was zu erheblichen kantonalen Unterschieden führt.
Wer erhebt die Grundstückgewinnsteuer?
- In Zürich und Zug wird die Grundstückgewinnsteuer von den Gemeinden erhoben.
- In Kantonen wie Bern, Basel-Stadt oder Freiburg teilen sich Kanton und Gemeinden die Steuer.
- In anderen Kantonen wird sie ausschließlich vom Kanton erhoben.
Besitzdauer
Fast alle Kantone (außer Solothurn) erheben eine zusätzliche Steuer auf Immobilien, die nur kurze Zeit gehalten wurden. Diese Regelung zielt darauf ab, spekulative Käufe einzudämmen und den Immobilienmarkt zu stabilisieren. Je länger die Immobilie im Besitz war, desto niedriger fällt die Steuer aus.
Ersatzbeschaffung: Steuerfrei bei Ersatzkauf
Wenn der Verkäufer den Erlös aus dem Verkauf einer selbstgenutzten Wohnimmobilie innerhalb einer bestimmten Frist in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft investiert, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben.
Handänderungssteuer: kantonal unterschiedlich
Die Handänderungssteuer wird bei der Übertragung des Eigentums auf den neuen Besitzer fällig. Die Höhe dieser Steuer variiert zwischen rund 1 und 3 % des Kaufpreises, je nach Kanton. In sechs Kantonen gibt es keine Handänderungssteuer: Zürich, Zug, Aargau, Schaffhausen, Glarus und Tessin.
Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer wird entweder vollständig vom Käufer getragen oder zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. In den meisten Fällen haften beide Parteien solidarisch für die gesamte Handänderungssteuer.
Ausnahmen und Sonderregelungen
- Eigentumsübertragungen zwischen Ehepartnern sowie an die Nachkommen sind in vielen Kantonen steuerfrei oder werden weniger stark besteuert. Auch bei Handänderungen infolge Erbgang oder Schenkung wird die Handänderungssteuer in den meisten Kantonen erlassen.
- In der Regel wird bei Übertragungen unter dem Marktwert den Verkehrswert der Immobilie besteuert.
Notariatsgebühren: Kosten für öffentliche Beurkundung
In der Schweiz muss ein Kaufvertrag, der eine Immobilie zum Gegenstand hat, öffentlich beurkundet werden. Ohne die Beglaubigung durch einen Notar ist der Kaufvertrag nichtig und die Handänderung kann nicht stattfinden. Für die öffentliche Beurkundung fallen Notariatsgebühren an, die entweder nach dem Aufwand oder als Prozentsatz des Verkaufspreises (rund 0,1-0,5 %) berechnet werden.
Kantonale Unterschiede
Das Notariatswesen ist kantonal geregelt, was zu erheblichen Unterschieden zwischen den Kantonen führt:
- Kantone ohne Amtsnotar: Hier arbeiten die Notare freiberuflich. Wer eine Immobilie verkauft, kann sich den Notar selbst aussuchen, solange dieser im gleichen Kanton tätig ist, in dem das Grundstück liegt.
- Kantone mit Amtsnotar: In diesen Kantonen sind die Notare Angestellte einer kantonalen Behörde. Der Verkäufer kann den Notar in der Regel nicht frei wählen, da die Zuständigkeit nach Standort bestimmt wird.
- Kantone mit gemischtem Notariat: Hier gibt es sowohl Amtsnotare als auch freiberufliche Notare. Die Zuständigkeit der Notare wird dabei nach Aufgabenbereichen aufgeteilt.
Kostenaufteilung
Die Notariatskosten werden üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt.
Grundbuchgebühren: Eintrag ins Grundbuch
Damit die Immobilie auf den neuen Eigentümer übergehen kann, muss die Handänderung im Grundbuch eingetragen werden. Für diese Dienstleistung erhebt das Grundbuchamt Gebühren.
Höhe der Gebühren
Die Grundbuchgebühren belaufen sich auf etwa 0,1 bis 0,2 % des Kaufpreises und werden in den meisten Fällen ebenfalls hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Vorfälligkeitsentschädigung: Kosten bei Ablösung
Ein weiterer wesentlicher Kostenpunkt ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die anfällt, wenn eine bestehende Hypothek vorzeitig aufgelöst wird. Besonders bei Festhypotheken mit langer Laufzeit können diese Kosten schnell mehrere zehntausend Franken betragen.
Möglichkeiten zur Vermeidung
- Übertragung der Hypothek: Die Hypothek kann mit der Immobilie 'mitverkauft' werden und auf den neuen Eigentümer übertragen werden.
- Mitnahme der Hypothek: Falls der Verkäufer eine neue Immobilie kauft, kann die Hypothek auf das neue Objekt übertragen werden.
Weitere Kosten
Energieausweis (GEAK)
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ist in einigen Kantonen Pflicht und zeigt die Energieeffizienz der Immobilie. Die Erstellung des Energieausweises verursacht zusätzliche Kosten.
Maklerprovision und Vermarktungskosten
- Makler berechnen in der Regel rund 3 % des Verkaufspreises als Provision. Bei hochpreisigen Immobilien können diese Kosten schnell auf 30'000 bis 50'000 CHF steigen.
- Alternativen wie Neho bieten eine transparente Festpreisstruktur (z. B. CHF 12’000), die oft weitere Dienstleistungen wie professionelle Fotos und Inserierungen einschließt.
Zusammenfassung: Mit Planung Kosten senken
Der Verkauf einer Immobilie in der Schweiz ist mit zahlreichen Kosten verbunden, die je nach Kanton und individuellen Umständen stark variieren. Besonders Steuern, Notariats- und Grundbuchgebühren sowie Maklerkosten können den Verkaufserlös schmälern. Eine frühzeitige Planung und die Beratung durch einen erfahrenen Immobilienmakler helfen dabei, unvorhergesehene Kosten zu vermeiden und steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.
Bei Unsicherheiten lohnt es sich, die kantonalen Regelungen genau zu prüfen und sich gegebenenfalls von einem Finanzberater oder Immobilienmakler beraten zu lassen.
