Grundstückgewinnsteuer berechnen im Kanton Aargau
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Grundstückgewinnsteuer: Steuersatz im Kanton Aargau
Die Grundstückgewinnsteuer beträgt im Kanton Aargau 5–40 %. Der Steuersatz ist umso höher, je weniger lange zurück der Kauf der Immobilie liegt.
Wird eine Immobilie im Kanton Aargau nach weniger als 1 Jahr wieder verkauft, beträgt der Steuersatz 40 %. Für jedes volle Besitzjahr bis 11 Jahre wird die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau um 2 % ermässigt. Für jedes weitere Besitzjahr beträgt die Ermässigung 1 % pro Jahr. Der Minimalsteuersatz von 5 % ist nach 25 Jahren erreicht.
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Jahre ab Kauf |
Steuersatz |
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weniger als 1 Jahre |
40 % |
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weniger als 2 Jahre |
38 % |
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weniger als 3 Jahre |
36 % |
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weniger als 4 Jahre |
34 % |
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weniger als 5 Jahre |
32 % |
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weniger als 6 Jahre |
30 % |
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weniger als 7 Jahre |
28 % |
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weniger als 8 Jahre |
26 % |
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weniger als 9 Jahre |
24 % |
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weniger als 10 Jahre |
22 % |
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weniger als 11 Jahre |
20 % |
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weniger als 12 Jahre |
19 % |
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weniger als 13 Jahre |
18 % |
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weniger als 14 Jahre |
17 % |
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weniger als 15 Jahre |
16 % |
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weniger als 16 Jahre |
15 % |
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weniger als 17 Jahre |
14 % |
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weniger als 18 Jahre |
13 % |
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weniger als 19 Jahre |
12 % |
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weniger als 20 Jahre |
11 % |
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weniger als 21 Jahre |
10 % |
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weniger als 22 Jahre |
9 % |
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weniger als 23 Jahre |
8 % |
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weniger als 24 Jahre |
7 % |
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weniger als 25 Jahre |
6 % |
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mehr als 25 Jahre |
5 % |
Steuerbarer Grundstückgewinn im Kanton Aargau
Die Basis für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau ist der steuerbare Grundstückgewinn. Der steuerbare Grundstückgewinn ergibt sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten und anrechenbaren Aufwendungen. Wenn kein Kaufpreis vorliegt, wird der Verkehrswert als Verkaufserlös herangezogen.
Die Grundstückgewinnsteuer wird im Kanton Aargau auf dem steuerbaren Grundstückgewinn erhoben. Der steuerbare Grundstückgewinn entspricht dem Erlös aus dem Verkauf minus den Anlagekosten und den anrechenbaren Aufwendungen. Liegt kein Kaufpreis vor (z.B. bei einer Schenkung), gilt statt des Preises der Verkehrswert als Verkaufserlös.
Die Anlagekosten setzen sich aus dem ursprünglichen Kaufpreis und den wertvermehrenden Investitionen zusammen. Werterhaltende Investitionen, d.h. solche, die als Liegenschaftsunterhalt gelten, sind nicht abzugsfähig.
Zu den abzugsfähigen Aufwendungen gehören unter anderem die Maklerprovision, Insertionskosten, Grundbuchgebühren, Notargebühren sowie Grundeigentümerbeiträge und Mehrwertabgaben.
Pauschalisierung der Anlagekosten im Kanton Aargau
Wenn man im Kanton Aargau eine Immobilie verkauft, die man mindestens 10 Jahre besessen hat, eröffnet sich eine zweite Option für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer. Es lohnt sich, beide Optionen miteinander zu vergleichen, da je nach persönlicher Situation und Immobilienwert die eine oder andere Variante steuergünstiger sein kann.
- Effektive Anlagekosten: Man gibt alle Aufwendungen und den tatsächlichen Kaufpreis an.
- Pauschale Anlagekosten bei Haltedauer über 10 Jahren: Auf Wunsch können die Anlagekosten pauschalisiert werden. Der Pauschalwert entspricht einem von der Besitzdauer abhängigen Anteil des Verkaufspreises. Wer sich für die Pauschalisierung der Anlagekosten entscheidet, kann keine weiteren Aufwendungen in Anrechnung bringen.
Die Pauschalisierung der Anlagekosten ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück zum Zeitpunkt des Kaufs nicht überbaut war (d.h. wenn Bauland gekauft wurde).
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Besitzdauer (begonnene Jahre) |
Pauschale Anlagekosten |
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11 |
80 % |
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12 |
79 % |
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13 |
78 % |
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14 |
77 % |
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15 |
76 % |
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16 |
75 % |
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17 |
74 % |
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18 |
73 % |
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19 |
72 % |
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20 |
71 % |
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21 |
70 % |
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22 |
69 % |
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23 |
68 % |
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24 |
67 % |
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25 |
66 % |
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ab 25 Jahren |
65 % |
Steuerfreier Betrag
Im Kanton Aargau gibt es keine Freigrenze und keinen Freibetrag bei der Grundstückgewinnsteuer.
Zuständigkeit: Kanton oder Gemeinden?
Im Kanton Aargau ist für die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer ausschliesslich der Kanton zuständig. Der Steuersatz ist für den ganzen Kanton einheitlich.
Wann ist man steuerpflichtig?
Im Kanton Aargau fällt die Grundstückgewinnsteuer immer dann an, wenn beim Verkauf einer Immobilie ein Gewinn erzielt wird, sofern diese Immobilie im Privatvermögen gehalten wurde. Geschäftliche Verkäufe unterliegen im Kanton Aargau der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.
Die Grundstückgewinnsteuer wird weiter ausgelöst bei Tausch, Schenkung, Erbgang und Zwangsvollstreckungen, die dem Verkauf gleichgestellt sind. Die Änderung von Miteigentumsquoten gilt im Kanton Aargau ebenfalls als Veräusserung und führt zu einer Steuerpflicht. Gleiches gilt für die Belastung einer Immobilie mit einer Dienstbarkeit oder Eigentumsbeschränkung, sofern eine Gegenleistung vorliegt. Die Überführung einer Liegenschaft vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen löst im Kanton Aargau ebenfalls die Grundstückgewinnsteuer aus.
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau aufschieben
Für Privatpersonen besteht die Möglichkeit, die Grundstückgewinnsteuer aufzuschieben, wenn eine dauerhaft zu Wohnzwecken genutzte Immobilie verkauft wird und der Erlös innerhalb von 3 Jahren zum Kauf einer gleich genutzten Immobilie verwendet wird. 'Aufschub' bedeutet, dass die Steuer nicht sofort anfällt, sondern erst bei einem zukünftigen Immobilienverkauf. Auch bei vorgängiger Ersatzbeschaffung, also wenn der Kauf der neuen Liegenschaft höchstens 2 Jahre vor dem Verkauf der alten erfolgt, kann die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau aufgeschoben werden.
Besteuerung – monistisches oder dualistisches System
Der Kanton Aargau kennt das dualistische System bei der Grundstückgewinnsteuer. Dualistisch bedeutet im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer, dass der Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen anders besteuert wird als der Verkauf einer Immobilie im Geschäftsvermögen.
Im Kanton Aargau löst nur der Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen die Grundstückgewinnsteuer aus. Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie im Geschäftsvermögen unterliegt stattdessen der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.
