Für Immobilienbesitzer im Kanton Zürich ist der Eigenmietwert ein zentrales Thema. Er beeinflusst nicht nur die jährliche Steuerlast, sondern auch die Gesamtkosten von Wohneigentum. In diesem Artikel gehen wir detailliert auf den Eigenmietwert ein, erklären die wichtigsten Grundlagen, beleuchten die Besonderheiten in Zürich und werfen einen Blick auf die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert, auch bekannt als Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften, ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre Immobilie selbst nutzen. Die Idee dahinter: Immobilienbesitzer profitieren durch das Wohnen im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung, da sie keine Miete zahlen müssen. Diesen Vorteil von Wohneigentum erfasst der Staat durch die Besteuerung des Eigenmietwerts.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Der Eigenmietwert basiert auf dem Ertrag, den die Immobilie bei einer Vermietung einbringen könnte. Er stellt also eine Annäherung an die marktüblichen Mieteinnahmen dar. Die Veranlagung des Eigenmietwerts erfolgt auf Grundlage unterschiedlicher Bewertungsverfahren, die von Kanton zu Kanton variieren. In der Praxis entspricht der Eigenmietwert etwa 60–70 % der tatsächlichen Marktmiete.
Warum gibt es den Eigenmietwert?
Die Besteuerung des Eigenmietwerts wird vor allem damit begründet, dass sie eine Gleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern schaffen soll. Eigentümer zahlen keine Miete und können ihre Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dieser Steuervorteil wird durch den Eigenmietwert teilweise ausgeglichen.
Vorteile und Nachteile für Eigentümer
Vorteile:
- Eigentümer versteuern zwar den Eigenmietwert, können aber die Hypothekarzinsen steuerlich geltend machen.
- Unterhaltskosten und Renovierungen sind ebenfalls abziehbar.
Nachteile:
- Der Eigenmietwert führt zu einem höheren steuerbaren Einkommen und damit zu höheren Einkommenssteuern.
- Je geringer die Hypothek ist, desto geringer sind die Vorteile des Schuldzinsabzuges und desto höher fällt die Netto-Steuerbelastung durch den Eigenmietwert aus.
Eigenmietwert in Zürich: Regelungen und Berechnung
Im Kanton Zürich legt die Steuerbehörde den Eigenmietwert individuell fest. Dabei kommen je nach Immobilientyp unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz:
- Einfamilienhäuser: Der Eigenmietwert entspricht 3.5 % des Steuerwerts bis CHF 120'000 und 1 % für Beträge darüber. Der Steuerwert setzt sich aus dem Landwert und dem Zeitbauwert (Neubaukosten abzüglich Altersentwertung) zusammen.
- Eigentumswohnungen: Hier beträgt der Eigenmietwert 4.25 % des Steuerwerts bis CHF 40'000 und 1 % für höhere Beträge.
- Wohnungen im eigenen Mehrfamilienhaus: Der Wert basiert auf Vergleichsmieten ähnlicher Objekte. Der Eigenmietwert entspricht 70 Prozent der Marktmiete.
Beispiel: Berechnung des Eigenmietwerts in Zürich
Familie A, bestehend aus einem verheirateten Paar und einem Kind, hat in Dübendorf eine Eigentumswohnung für CHF 900'000 gekauft. Zur Vereinfachung setzen wir voraus, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert beziehungsweise dem Steuerwert der Wohnung entspricht. Die Hypothek beträgt CHF 800'000.
Im Kanton Zürich liegt der Eigenmietwert für Eigentumswohnungen bei 4,25 %. Bei einem Steuerwert von CHF 900'000 ergibt sich ein Eigenmietwert von CHF 38’250. Dieser Betrag wird zum steuerbaren Einkommen von CHF 140’000 hinzugerechnet. Gleichzeitig können die Hypothekarzinsen (in diesem Fall 2 % von CHF 800'000 = CHF 16’000 pro Jahr) sowie pauschale Unterhaltskosten (20 % des Eigenmietwerts = CHF 7‘650 pro Jahr) vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Ohne Wohneigentum – und somit ohne Eigenmietwert sowie die Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten – beläuft sich die Einkommensteuer in diesem Beispiel auf CHF 21’654. Mit Wohneigentum steigt die Steuer auf CHF 26’061. Das bedeutet eine Steuermehrbelastung von CHF 4’407 pro Jahr aufgrund des Eigenmietwerts, oder eine mehr als 20% höhere Steuerlast.
Zusammenfassung der Daten:
- Steuerbares Einkommen: CHF 140’000
- Eigentumswohnung (Steuerwert = Landwert + Zeitwert): CHF 900’000
- Hypothek: CHF 800’000
- Hypothekarzins: 2 % (CHF 16’000)
- Pauschalabzug Unterhaltskosten: 20 % des Eigenmietwerts (CHF 7’650)
- Eigenmietwert (4,25 % des Steuerwerts): CHF 38’250
- Einkommensteuer ohne Eigentum: CHF 21’654
- Einkommensteuer mit Eigentum: CHF 26’061
- Differenz pro Jahr: +CHF 4’407
Kann man den Eigenmietwert umgehen?
Eine vollständige Vermeidung des Eigenmietwerts ist nicht möglich, da es sich um eine Steuer handelt. Es gibt jedoch Möglichkeiten, den Eigenmietwert zu reduzieren:
- Unternutzung: Wenn bestimmte Räume der Immobilie nicht genutzt werden (z.B. nach einem Auszug der Kinder), kann eine Reduktion beantragt werden. Die genauen Bedingungen variieren je nach Kanton.
- Überprüfung der Schätzung: Falls der Steuerwert Ihrer Immobilie zu hoch angesetzt wurde, kann eine Neuberechnung beantragt werden.
- Professionelle Beratung: Ein Steuerexperte oder Immobilienberater kann helfen, die beste Steuerstrategie zu entwickeln, um Ihre Steuerlast zu minimieren.
Abschaffung des Eigenmietwerts: Kommt der Systemwechsel?
Im Winter 2024 wurde die vollständige Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Der Beschluss sieht vor, dass gleichzeitig die steuerlichen Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten entfallen. Damit wäre ein kompletter Systemwechsel verbunden. Für Zweitliegenschaften würde eine neue Objektsteuer eingeführt, die den Eigenmietwert ersetzt.
Da diese Objektsteuer eine Verfassungsänderung nötig macht, muss die Vorlage vors Volk. Scheitert die Objektsteuer, kann auch der Eigenmietwert nicht abgeschafft werden.
Fazit: Der Eigenmietwert und seine Bedeutung für Eigentümer in Zürich
Der Eigenmietwert ist ein entscheidender Faktor für die Steuerlast von Immobilienbesitzern. Während er auf der einen Seite Gleichheit zwischen Mietern und Eigentümern schaffen soll, wird er von vielen Eigentümern als ungerecht empfunden. Die geplante Abschaffung würde eine steuerliche Entlastung für Eigentümer bedeuten.
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