Der Eigenmietwert sorgt seit Jahren für Diskussionen unter Eigentümern in der Schweiz. In diesem Beitrag erklären wir, wie der Eigenmietwert im Thurgau festgelegt wird, welche steuerlichen Konsequenzen er hat und was Sie als Immobilieneigentümer beachten sollten.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre Immobilie selbst nutzen. Er wird auf Basis der potenziellen Miete berechnet, den die Immobilie bei einer Vermietung erzielen könnte. Ziel dieser Regelung ist es, den steuerlichen Vorteil auszugleichen, den Eigentümer gegenüber Mietern haben, da sie keine Miete zahlen müssen und die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen können.
Berechnung des Eigenmietwerts im Thurgau
Im Kanton Thurgau basiert der Eigenmietwert auf dem sogenannten indexierten Mietwert, der jährlich von der Steuerbehörde zusammen mit der Liegenschaftssteuerrechnung bekannt gegeben wird. Der steuerpflichtige Eigenmietwert beträgt dabei 60 % des indexierten Mietwerts.
Formel zur Berechnung des Eigenmietwerts:
Eigenmietwert = Indexierter Mietwert x 0.6
Ein Beispiel:
- Indexierter Mietwert Ihrer Immobilie: CHF 20'000
- Eigenmietwert: CHF 20'000 x 0.6 = CHF 12'000
Dieser Betrag wird als Einkommen versteuert und beeinflusst somit Ihre gesamte Steuerlast.
Wie wird der indexierte Mietwert ermittelt?
Im Thurgau erfolgt alle 15 Jahre eine amtliche Schätzung sämtlicher Liegenschaften. Der daraus resultierende Schätzwert dient als Grundlage für den amtlichen Mietwert. Dieser wird jährlich durch einen Indexfaktor an die Marktentwicklung angepasst, damit der Eigenmietwert marktgerecht bleibt, auch wenn die letzte amtliche Schätzung bereits länger zurückliegt. Mit dieser Berechnungsweise unterscheidet sich der Kanton Thurgau erheblich von anderen Kantonen wie z.B. Zürich, wo der Eigenmietwert zwischen den amtlichen Bewertungen für viele Jahre unverändert bleibt und dann
Wann ist der Eigenmietwert zu versteuern?
Der Eigenmietwert kommt immer dann zur Anwendung, wenn eine Immobilie selbst genutzt wird. Das bedeutet, dass auch Ferienhäuser und Zweitwohnsitze im Thurgau eigenmietwertpflichtig sind.
Nicht versteuert werden muss der Eigenmietwert ausschliesslich in folgenden Fällen:
- Die Immobilie ist durchgehend vermietet (bei teilweiser Vermietung ist der Eigenmietwert anteilsmässig steuerbar)
- Die Immobilie ist nachweislich unbewohnbar bzw. Unvermietbar (z.B. bei umfangreichen Sanierungen).
Sonderregel: Unternutzung
Bei einer sogenannten Unternutzung – wenn z. B. Zimmer leer stehen, weil Kinder ausgezogen sind – kann ein Abzug geltend gemacht werden. Im Thurgau ist dieser Abzug jedoch nur bei der direkten Bundessteuer möglich, nicht bei der kantonalen Staatssteuer.
Eigenmietwert: Vorteile und Herausforderungen
Die Besteuerung des Eigenmietwerts hat sowohl Vor- als auch Nachteile:
- Vorteile: Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten können teilweise vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
- Herausforderungen: Trotz dieser Abzüge kann der Eigenmietwert zu einer höheren Steuerlast führen, und zwar umso mehr, je weiter die Hypothek amortisiert wurde.
Die Zukunft des Eigenmietwerts
Die Diskussion um die Abschaffung des Eigenmietwerts hält seit Jahren an. 2023 wurde von National- und Ständerat eine Abschaffung beschlossen, die genaue Umsetzung blieb jedoch offen. Ende 2024 hat sich das Parlament endgültig auf die Abschaffung des Eigenmietwerts geeinigt, inklusive Abschaffung der Unterhaltsabzüge und einer stärkeren Beschränkung der Schuldzinsabzüge.
Um die Tourismuskantone zu entlasten, wird gleichzeitig mit der Abschaffung des Eigenmietwerts eine Objektsteuer für Zweitliegenschaften eingeführt. Weil dazu eine Verfassungsänderung nötig ist, kommt die gesamte Vorlage zwingend vors Volk.
Fazit: Was bedeutet der Eigenmietwert für Eigentümer im Thurgau?
Eigentümer im Kanton Thurgau sollten ihre jährliche Steuerrechnung sorgfältig prüfen, Abzugsmöglichkeiten optimal nutzen und bei Unsicherheiten einen Steuerexperten konsultieren.
