Wann wird der Eigenmietwert im Kanton St. Gallen fällig?
Sobald Sie Ihre eigene Immobilie im Kanton St. Gallen bewohnen, unterliegt diese der Eigenmietwertbesteuerung. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie das Objekt tatsächlich durchgängig nutzen – entscheidend ist, dass es Ihnen dauerhaft zur Verfügung stehen würde. Auch Ferienhäuser oder Zweitwohnungen im Kanton St. Gallen fallen daher unter diese Regelung.
Sollten bestimmte Räume ungenutzt bleiben, beispielsweise nach dem Auszug eines Kindes oder einer Trennung, kann ein sogenannter Unternutzungsabzug geltend gemacht werden. Seit 2016 ist ein solcher Abzug im Kanton St. Gallen nicht nur bei der direkten Bundessteuer, sondern auch bei der Staatssteuer möglich.
Wie wird der Eigenmietwert im Kanton St. Gallen festgelegt?
Im Kanton St. Gallen ist die kantonale Steuerbehörde für die Festsetzung des Eigenmietwerts zuständig. Der Eigenmietwert wird alle 10 Jahre im Rahmen einer amtlichen Grundstückschätzung neu bestimmt.
Im Jahr der Schätzung gilt der Eigenmietwert verbindlich. In den darauffolgenden Jahren kann er unter bestimmten Bedingungen angefochten werden – eine Neubewertung erfolgt jedoch nur, wenn sich die Umstände nachweislich geändert haben.
Eigenmietwert im Kanton St. Gallen berechnen
Die Formel zur Berechnung des Eigenmietwerts im Kanton St. Gallen lautet:
Marktmiete × 0,7 = Eigenmietwert
Das bedeutet, dass der Eigenmietwert im Kanton St. Gallen 70 % der üblichen Miete für eine vergleichbare Immobilie betragen sollte. Die Marktmiete wird im Rahmen der amtlichen Schätzung bestimmt und spiegelt die ortsüblichen Mietpreise wider. Auch für die direkte Bundessteuer beträgt der Eigenmietwert 70 % der Marktmiete.
Welche Auswirkungen hat der Eigenmietwert auf Eigentümer im Kanton St. Gallen?
Für Sie als Eigentümer im Kanton St. Gallen erhöht der Eigenmietwert Ihr steuerpflichtiges Einkommen. Dieses setzt sich aus Ihrem regulären Einkommen (z. B. aus Arbeit oder Kapitalerträgen) und dem Eigenmietwert zusammen.
Selbst wenn Sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von der Steuer abziehen können, führt der Eigenmietwert oft zu einer höheren Steuerbelastung, als wenn diese Regelung nicht existieren würde.
Gibt es im Kanton St. Gallen Möglichkeiten, den Eigenmietwert zu reduzieren?
Da der Eigenmietwert eine Steuerregelung ist, kann er nicht vollständig umgangen werden. Es gibt jedoch Möglichkeiten, ihn zu senken:
- Wenn Sie nicht alle Räume nutzen (Unternutzung), kann ein Abzug beantragt werden.
- Falls Sie wegen Renovationen nachweislich auswärts wohnen mussten, kann unter Umständen eine Reduktion gewährt werden.
- Seit 2016 ist der Unternutzungsabzug auch bei der kantonalen Steuer in St. Gallen möglich.
Wichtig: Ein solcher Abzug muss aktiv bei der Steuerbehörde beantragt werden.
Was ist der Eigenmietwert genau?
Der Eigenmietwert, auch als Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften bekannt, ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen.
Er basiert auf der Miete, die für die Immobilie erzielt werden könnte, wenn sie vermietet würde. Obwohl kein tatsächlicher Geldeingang erfolgt, stellt die Nutzung des eigenen Eigentums einen geldwerten Vorteil dar. Die Besteuerung soll dabei den Vorteil ausgleichen, den Eigentümer im Vergleich zu Mietern haben: Während Mieter monatlich eine Miete zahlen müssen, können Eigentümer ihre Wohnkosten (z. B. Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten) teilweise steuerlich absetzen.
Wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Nach jahrelangen politischen Diskussionen haben sich National- und Ständerat im Jahr 2024 grundsätzlich auf eine Abschaffung des Eigenmietwerts geeinigt. Der Systemwechsel würde auch eine vollständige Neuregelung der Schuldzins- und Unterhaltsabzüge bedeuten: Der Eigenmietwert würde abgeschafft, aber die Abzüge massiv eingeschränkt.
