Wann gilt der Eigenmietwert im Kanton Luzern?
Der Eigenmietwert kommt im Kanton Luzern immer dann zur Anwendung, wenn ein Eigentümer seine Immobilie selbst bewohnt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie dauerhaft genutzt wird – es genügt, dass sie zur Verfügung steht. Deshalb fällt der Eigenmietwert auch bei Ferienhäusern und Zweitwohnsitzen an.
Wird die Immobilie hingegen vermietet oder verpachtet, entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts.
Bei einer sogenannten Unternutzung, also wenn bestimmte Räume nicht mehr genutzt werden (z. B. nach einer Trennung oder dem Auszug eines Kindes), kann eine Reduktion des Eigenmietwerts beantragt werden. Allerdings ist ein solcher Abzug im Kanton Luzern – anders als in manchen anderen Kantonen – nur bei der direkten Bundessteuer möglich, nicht bei der Kantonssteuer.
Wie wird der Eigenmietwert in Luzern festgelegt?
Die Berechnung des Eigenmietwerts liegt in der Verantwortung der kantonalen Steuerbehörde, die das anzuwendete Verfahren definiert.
Die letzte Neubewertung der Eigenmietwerte erfolgte im Kanton Luzern im Jahr 2022. Falls für eine Immobilie noch kein aktueller Wert vorliegt, bleibt die Berechnung aus der Steuerperiode 2021 weiterhin gültig.
Es besteht im Kanton Luzern die Möglichkeit, den Eigenmietwert im Rahmen des Veranlagungsverfahrens anzufechten. Falls der festgelegte Wert deutlich von den tatsächlichen Marktmieten abweicht, kann die Steuerbehörde eine Anpassung vornehmen.
Eigenmietwert im Kanton Luzern berechnen
Die Berechnungsformel für den Eigenmietwert im Kanton Luzern lautet:
Marktmiete × 0.7 = Eigenmietwert
Das bedeutet, dass der Eigenmietwert im Kanton Luzern 70 % der marktüblichen Miete beträgt. Die Marktmiete wird im Rahmen der amtlichen Veranlagung ermittelt und entspricht dem Durchschnitt der Mieten für vergleichbare Immobilien an ähnlicher Lage.
Was bedeutet der Eigenmietwert für Sie als Eigentümer?
Der Eigenmietwert wird als zusätzliches Einkommen behandelt und erhöht somit die steuerliche Belastung. Er wird zum regulären Einkommen aus Erwerbstätigkeit oder Kapitalerträgen hinzugerechnet. Selbst wenn Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden, führt der Eigenmietwert in vielen Fällen zu einer höheren Steuerlast.
Kann man den Eigenmietwert im Kanton Luzern vermeiden?
Da es sich um eine Steuer handelt, kann der Eigenmietwert nicht vollständig umgangen werden. Allerdings gibt es Möglichkeiten, ihn zu reduzieren. Eine Option ist die Unternutzung, wenn nicht alle Räume der Immobilie genutzt werden. In Luzern ist eine solche Reduktion jedoch nur bei der direkten Bundessteuer möglich – bei der Staatssteuer nicht.
Was ist der Eigenmietwert genau?
Der Eigenmietwert, auch als Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften bekannt, ist ein fiktives Einkommen, das Immobilienbesitzer versteuern müssen, wenn sie ihr Objekt selbst bewohnen. Die Berechnung basiert auf den Mieteinnahmen, die der Eigentümer erzielen könnte, wenn er die Immobilie vermieten würde.
Da das Einkommen nicht tatsächlich erwirtschaftet wird, sondern sich aus dem Nutzen der Wohnsituation ergibt, dient die Besteuerung dazu, einen steuerlichen Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern herzustellen.
Wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Nach jahrelangen Diskussionen haben sich National- und Ständerat 2024 auf eine Abschaffung des Eigenmietwerts geeinigt. Es ist eine umfassende Neuregelung der Wohneigentumsbesteuerung vorgesehen, inklusive Verringerung der Schuldzins- und Unterhaltsabzüge.
Alle aktuellen Entwicklungen zum Thema Eigenmietwert finden Sie im Artikel unseres Partners Neho: https://neho.ch/de/blog/abschaffung-eigenmietwert
