So wird der Eigenmietwert im Kanton Zug berechnet
Die Berechnungsmethode für Eigenmietwerte in Zug gilt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die nach 1988 letztmals den Besitzer gewechselt haben:
- Steuerlicher Verkehrswert = Kaufpreis + wertvermehrende Investitionen
- Mietwert = 5 % des steuerlichen Verkehrswerts
- Steuerbarer Eigenmietwert = Mietwert – 40 % Abzug
Befindet sich der Verkehrswert über einer bestimmten Grenze (750’000 CHF bei Stockwerkeigentum, 850’000 CHF bei Einfamilienhäusern), wird der übersteigende Betrag für die Mietwertberechnung nur mit 2 % berücksichtigt.
Wann muss der Eigenmietwert im Kanton Zug versteuert werden?
Sobald ein Eigentümer seine Immobilie selbst nutzt, gilt der Eigenmietwert als steuerpflichtiges Einkommen. Dabei ist nicht entscheidend, ob das Objekt dauerhaft bewohnt wird – es reicht aus, dass es jederzeit zur Verfügung steht. Deshalb sind auch Ferien- und Zweitwohnsitze im Kanton Zug von der Regelung betroffen.
Falls bestimmte Räume einer Immobilie nicht mehr genutzt werden – etwa nach dem Auszug eines Kindes oder einer Trennung – kann im Kanton Zug ein Abzug vom Eigenmietwert beantragt werden.
Der Kanton Zug gewährt diesen Unternutzungsabzug im Gegensatz zu manchen anderen Kantonen auch bei der Staatssteuer (auf Bundesebene ist der Abzug sowieso in jedem Kanton möglich).
Unternutzungsabzug im Kanton Zug: Eigenmietwert reduzieren
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Eigenmietwert im Kanton Zug gesenkt werden:
- Grösse der Immobilie: Die Liegenschaft muss mindestens fünf Zimmer haben. Räume über 30 m² zählen als zwei Zimmer. Küche, Badezimmer, WC und Nebenräume (z. B. Estrich oder Keller) werden gemeinsam als zwei Zimmer gerechnet.
- Kompletter Nutzungsverzicht: Ungenutzte Zimmer dürfen nicht als Lager oder Abstellraum verwendet werden.
- Veränderung der Wohnsituation: Nur wenn sich die Wohnbedürfnisse nachträglich verringern (z. B. durch den Auszug eines Familienmitglieds), kann ein Abzug geltend gemacht werden. Wer von Anfang an eine überdimensionierte Immobilie kauft, hat keinen Anspruch.
- Steuerliche Bedingungen: Eine Reduktion ist nur möglich, wenn die Liegenschaftsrechnung (Eigenmietwert abzüglich Schuldzinsen und Unterhaltskosten) nicht negativ ausfällt.
Gesetzliche Grundlagen zum Eigenmietwert im Kanton Zug
Die rechtlichen Rahmenbedingungen zum Eigenmietwert im Kanton Zug sind im Steuergesetz festgelegt:
- § 20 Abs. 2 Steuergesetz: Die Berechnung des Eigenmietwerts berücksichtigt die örtlichen Gegebenheiten sowie die tatsächliche Nutzung der Immobilie.
- § 6 Abs. 1 der Verordnung zum Steuergesetz: Der Eigenmietwert muss mindestens 60 % der Marktmiete betragen.
Detaillierte Vorgaben finden sich im Leitfaden Immobilienbesteuerung der kantonalen Steuerbehörde. In Ausnahmefällen kann von den Standardrichtlinien abgewichen werden.
Welche Folgen hat der Eigenmietwert für Eigentümer?
Da der Eigenmietwert als Einkommen versteuert wird, kann er die Steuerlast für Eigentümer erheblich erhöhen – selbst wenn Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden.
Warum gibt es den Eigenmietwert überhaupt?
Steuerrechtlich zählt der Eigenmietwert zu den sogenannten Naturaleinkommen. Ein Naturaleinkommen ist ein Vorteil, der einer Geldeinnahme gleichgestellt ist. Die Idee dahinter: Eigentümer müssen keine Miete zahlen und können gleichzeitig Wohnkosten (z. B. Hypothekarzinsen) von der Einkommenssteuer absetzen – das soll durch den Eigenmietwert ausgeglichen werden.
Der Eigenmietwert hat historische Wurzeln in der Weltwirtschaftskrise und den Kriegsjahren des 20. Jahrhunderts. Ursprünglich als vorübergehende Massnahme gedacht, wurde er 1958 per Volksabstimmung dauerhaft ins Schweizer Steuersystem integriert.
Wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Nach jahrelangen Debatten haben National- und Ständerat 2024 beschlossen, den Eigenmietwert abzuschaffen, aber auch die Schuldzins- und Unterhaltsabzüge erheblich zu reduzieren. Die Abschaffung hängt nun von einer Volksabstimmung ab.
