Was genau ist der Eigenmietwert im Kanton Bern?
Der Eigenmietwert (auch Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften genannt) ist ein theoretischer Mietwert, nach der Haus- und Wohnungseigentümer ein fiktives Einkommen versteuern müssen. Der Eigenmietwert basiert auf der Tatsache, dass eine selbst bewohnte Immobilie Mieteinnahmen generieren würde, wenn sie vermietet würde.
Obwohl der Eigentümer durch das Wohnen in seiner Immobilie kein echtes Einkommen erzielt, erhält er dennoch einen wirtschaftlichen Vorteil – denn er muss keine Miete zahlen. Gleichzeitig können Eigentümer bestimmte Wohnkosten, etwa Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten, steuerlich abziehen.Die Besteuerung des Eigenmietwerts soll diesen Vorteil ausgleichen und eine Gleichstellung zwischen Mietern und Eigentümern sicherstellen.
Die Eigenmietwertbesteuerung ist seit Langem umstritten und immer wieder Gegenstand politischer Diskussionen. Eine Abschaffung wurde Ende 2024 beschlossen. Die Vorlage kommt nun vor das Volk.
Wann gilt der Eigenmietwert im Kanton Bern?
Der Eigenmietwert muss im Kanton Bern immer dann als Einkommen versteuert werden, wenn eine Person in ihrer eigenen Immobilie lebt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie das ganze Jahr über genutzt wird – es genügt, dass sie dem Eigentümer prinzipiell zur Verfügung stehen würde. Deshalb betrifft diese Besteuerung auch Zweitwohnsitze und Ferienhäuser.
Falls ein Teil der Immobilie nicht genutzt wird (zum Beispiel nach dem Auszug eines Kindes oder durch eine Trennung), kann im Kanton Bern unter Umständen ein Abzug geltend gemacht werden. Die genauen Kriterien für einen sogenannten Unternutzungsabzug im Kanton Bern sind hier einsehbar.
Wie wird der Eigenmietwert im Kanton Bern bestimmt?
Für die Festlegung des Eigenmietwerts sind im Kanton Bern die Steuerbehörden zuständig. Sie bestimmen die Bewertungsmethoden, die je nach Kanton und Objekttyp unterschiedlich sind. Dabei können verschiedene Berechnungsgrundlagen herangezogen werden, darunter:
- Vergleichsmieten: Orientierung an ähnlichen Objekten in der Umgebung
- Realwert der Immobilie: Berücksichtigung von Baukosten und Landwert
- Tatsächlicher Kaufpreis: Verwendung des letzten Kaufpreises als Grundlage
Die direkte Bundessteuer unterliegt dabei strengeren Vorgaben als die kantonalen Regelungen. Gemäss einem Bundesgerichtsentscheid muss der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer mindestens 70 % der Marktmiete betragen, während er für Kantons- und Gemeindesteuern bei mindestens 60 % liegen muss.
Eigenmietwert im Kanton Bern
Im Kanton Bern wird der Eigenmietwert individuell für jedes Grundstück festgelegt, basierend auf einer amtlichen Bewertung. Ausgangspunkt ist der Protokollmietwert, der die Eigenschaften des Grundstücks (z. B. Lage, Bauqualität, Alter) berücksichtigt.
Dieser Wert wird mit einem Mietwertfaktor angepasst, der sich nach dem Mietzinsniveau der jeweiligen Gemeinde richtet. Dabei werden für die direkte Bundessteuer sowie die Kantons- und Gemeindesteuern unterschiedliche Faktoren angewendet. Im Kanton Bern liegt der Eigenmietwert für die Kantons- und Gemeindesteuern 14,5 % unter jenem für die direkte Bundessteuer.
Beispielrechnung für den Eigenmietwert im Kanton Bern
Um die Auswirkungen des Eigenmietwerts besser zu veranschaulichen, dient folgendes Beispiel mit typischen Werten:
|
Berechnung |
Wert (CHF) |
|---|---|
|
Steuerbares Einkommen |
140'000 |
|
Reiheneinfamilienhaus in Bern (amtlicher Wert) |
900'000 |
|
Hypothek |
800'000 |
|
Hypothekarzins (2.5 %) |
20'000 |
|
Unterhaltskosten Pauschalabzug (10 % für Immobilien < 10 Jahre) |
3'230 |
|
Eigenmietwert Kantons- und Gemeindesteuer |
20'400 |
|
Eigenmietwert Direkte Bundessteuer |
23'800 |
|
Potenzielle Marktmiete |
34'000 |
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Einkommenssteuer ohne Eigentum |
37'644 |
|
Einkommenssteuer mit Eigentum |
45'774 |
|
Zusätzliche Steuerlast pro Jahr |
8'130 |
Die Berechnung zeigt, dass selbst nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten eine steuerliche Mehrbelastung entsteht. Dadurch kann das Wohneigentum im Vergleich zur Miete finanziell unattraktiver sein, als es das wäre, wenn es den Eigenmietwert nicht gäbe. Der genaue Effekt hängt aber wesentlich von der Finanzierungsstruktur der Immobilie ab.
Welche Auswirkungen hat der Eigenmietwert für mich im Kanton Bern?
Als Eigentümer im Kanton Bern müssen Sie den Eigenmietwert zu Ihrem steuerbaren Einkommen hinzurechnen. Dies kann Ihre Steuerbelastung erhöhen, selbst wenn Sie gleichzeitig Steuerabzüge geltend machen können. Im obigen Beispiel führt der Eigenmietwert zu einer Mehrbelastung von über CHF 8'000 jährlich.
Gibt es Möglichkeiten, den Eigenmietwert im Kanton Bern zu reduzieren?
Da es sich um eine Steuer handelt, kann der Eigenmietwert nicht vollständig umgangen werden. Es gibt jedoch Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Falls einzelne Räume nicht genutzt werden, kann im Kanton Bern unter Umständen eine Reduktion des Eigenmietwerts beantragt werden. Dieser ist im Kanton Bern nur für die direkte Bundessteuer möglich, nicht für die kantonalen Steuern.
