Wie wird der Eigenmietwert in Baselland berechnet?
Berechnungsmethode seit 2007
Die Ermittlung des Eigenmietwerts erfolgt im Kanton Baselland anhand des geschätzten einfachen Brandlagerwerts der Immobilie. Dieser Wert wird mit einem Korrekturfaktor multipliziert, der sich sowohl nach der Gemeinde als auch nach dem Alter der Liegenschaft richtet. Bei Einfamilienhäusern entspricht der Eigenmietwert 100 % dieses berechneten Betrags, bei Stockwerkeigentum 90 %.
Der Brandlagerwert selbst ist der Zeitwert des Gebäudes, zurückgerechnet auf das Jahr 1939.
Gemeindespezifische Faktoren
Jede Gemeinde im Kanton Baselland hat unterschiedliche Korrekturfaktoren, die vom Regierungsrat festgelegt und veröffentlicht werden.
Alte Berechnungsmethode bis 2006
Bis zum Jahr 2006 wurde der Eigenmietwert in Baselland auf Basis des Gebäudekatasterwerts berechnet.
Eigenmietwert auf 60 % reduzieren – so geht’s
Wenn der festgesetzte Eigenmietwert nachweislich über 60 % der ortsüblichen Miete liegt, kann eine Korrektur beantragt werden. Dafür sind konkrete Vergleichsobjekte erforderlich, die in Baujahr, Volumen, Wohnfläche und Gebäudetyp ähnlich sind.
Nicht als Begründung anerkannt werden:
- Kleine Raumgrössen
- Hoher Energieverbrauch
- Grosse Investitionen in Aussenanlagen
Unternutzung: Wann ist eine Reduktion des Eigenmietwerts im Kanton Baselland möglich?
Im Kanton Baselland besteht die Möglichkeit, den Eigenmietwert zu senken, wenn Teile der Immobilie dauerhaft nicht genutzt werden. Voraussetzung ist, dass die Immobilie nachweislich zu gross für den Eigentümer ist – beispielsweise nach dem Auszug eines Kindes oder dem Tod eines Mitbewohners. Wer hingegen von Anfang an bewusst eine grossflächige Immobilie für sich allein erwirbt, kann diesen Abzug nicht geltend machen.
Regelungen zur Unternutzung
- Nur für den Hauptwohnsitz: Der Unternutzungsabzug gilt im Kanton Baselland ausschliesslich für selbstgenutzte Erstwohnsitze, nicht für Zweitwohnungen oder Ferienhäuser.
- Definition der Unternutzung: Ein oder mehrere Räume müssen das ganze Jahr über ungenutzt bleiben – weder als Wohn-, Schlaf-, Arbeits- oder Gästezimmer.
- Mindestgrenze für erhebliche Unternutzung:
- Einzelpersonen: mehr als 4 ungenutzte Zimmer
- Ehepaare ohne Kinder: mehr als 5 ungenutzte Zimmer
Zweck des Unternutzungsabzugs
Dieser Abzug soll verhindern, dass Eigentümer mit zu grossen, ungewollt bewohnten Immobilien steuerlich übermässig belastet werden.
Schuldzins- und Unterhaltsabzüge
Der Unternutzungsabzug kann zusätzlich geltend gemacht werden, auch wenn Hypothekarzinsen oder Unterhaltskosten bereits den Eigenmietwert ausgleichen.
Eigenmietwert bei Vermietung in Baselland
Grundsätzlich wird der Eigenmietwert im Kanton Baselland als Einkommen besteuert, wenn der Eigentümer die Immobilie selbst nutzt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie ständig bewohnt wird – es reicht, wenn sie dem Eigentümer zur Verfügung stehen würde. Das bedeutet, dass auch Zweitwohnungen und Ferienhäuser im Kanton Baselland dem Eigenmietwert unterliegen.
Falls die Immobilie vermietet wird, entfällt im Kanton Baselland die Besteuerung des Eigenmietwerts; stattdessen werden die Mieteinnahmen als Einkommen versteuert. Bei einer teilweisen Vermietung wird der Eigenmietwert anteilig besteuert.
Welche Auswirkungen hat der Eigenmietwert für Eigentümer in Baselland?
Für Immobilienbesitzer im Kanton Baselland stellt der Eigenmietwert eine zusätzliche steuerpflichtige Einkommensquelle dar, die zu den üblichen Einkünften wie Lohn oder Kapitalerträgen hinzukommt. Selbst nach Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten kann dies zu einer höheren Steuerbelastung führen.
Warum existiert der Eigenmietwert überhaupt?
Der Eigenmietwert wird als geldwerter Vorteil betrachtet, den Immobilienbesitzer gegenüber Mietern haben. Während Mieter ihre Wohnkosten aus versteuertem Einkommen bezahlen, können Eigentümer einen Teil dieser Kosten – etwa Hypothekarzinsen und Unterhaltsausgaben – von der Steuer abziehen.
Die Einführung des Eigenmietwerts geht auf die Zeit der Weltwirtschaftskrise und die Weltkriege zurück, als eine temporäre Massnahme zur Haushaltssanierung. Seit einer Volksabstimmung im Jahr 1958 ist er fester Bestandteil des Steuersystems.
Kommt es zur Abschaffung des Eigenmietwerts?
Nach jahrelangen Diskussionen haben National- und Ständerat im Jahr 2024 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen, zusammen mit einer starken Reduktion der Schuldzins- und Unterhaltsabzüge. Die Vorlage kommt 2025 vor das Volk.
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