Wann gilt der Eigenmietwert im Kanton Aargau?
Der Eigenmietwert muss im Aargau versteuert werden, wenn eine Immobilie selbst genutzt wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie durchgehend bewohnt wird – es reicht, wenn sie dem Eigentümer zur Verfügung steht. Dies betrifft auch Zweitwohnsitze und Ferienhäuser.
Falls bestimmte Räume einer Immobilie nicht genutzt werden (z. B. nach einer Trennung oder dem Auszug eines Kindes), kann im Kanton Aargau ein sogenannter Unternutzungsabzug beantragt werden. Dieser gilt jedoch nur für die Bundessteuer, nicht für die Kantonssteuer.
Wie wird der Eigenmietwert im Kanton Aargau bestimmt?
Die kantonale Steuerbehörde ist für die Festlegung des Eigenmietwerts verantwortlich. Im Kanton Aargau wird dieser Wert vom kantonalen Steueramt (Sektion Grundstückschätzung) ermittelt. Die Schätzungsexperten setzen dabei nicht nur den Eigenmietwert, sondern auch die Vermögenssteuerwerte der Immobilien fest.
Änderungen beim Eigenmietwert im Kanton Aargau
Im Jahr 2020 entschied das Verwaltungsgericht, dass der Kanton Aargau den Eigenmietwert anpassen muss, da die bisherige Besteuerung zu niedrig war und gegen Bundesrecht verstiess.
2022 legte das Parlament fest, dass der Eigenmietwert im Kanton Aargau künftig 60 % der Marktmiete betragen soll. Ein ursprünglicher Vorschlag der Regierung, den Wert auf 62 % anzuheben, wurde abgelehnt.
2025 wird im Kanton Aargau eine Neubewertung aller Liegenschaften durchgeführt, da die aktuellen Schätzungen noch auf Daten aus dem Jahr 1998 basieren.
Wie erfahre ich den Eigenmietwert meiner Immobilie im Kanton Aargau?
Wer den Eigenmietwert für eine bestimmte Immobilie im Kanton Aargau wissen möchte, kann sich an das Gemeindesteueramt wenden. Dort sind die Grundstückschätzungen hinterlegt und können eingesehen werden.
Berechnung des Eigenmietwerts im Kanton Aargau
Die Berechnung des Eigenmietwerts erfolgt im Kanton Aargau nach folgender Formel:
Marktmiete × 0,6 = Eigenmietwert
Im Kanton Aargau entspricht der Eigenmietwert in der Regel 60 % der marktüblichen Miete. Je nach Gemeinde kann dieser Wert bis zu 64 % betragen.
Für die direkte Bundessteuer liegt der Eigenmietwert bei 70 % der Marktmiete.
Welche Auswirkungen hat der Eigenmietwert auf Eigentümer?
Da der Eigenmietwert als Einkommen versteuert wird, erhöht er die steuerliche Belastung für Immobilienbesitzer. Er wird zum regulären Einkommen (z. B. aus Erwerbstätigkeit) addiert.
Obwohl Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten teilweise steuerlich abgezogen werden können, führt der Eigenmietwert in vielen Fällen dennoch zu einer höheren Steuerlast.
Lässt sich der Eigenmietwert umgehen?
Da es sich um eine Steuer handelt, kann der Eigenmietwert nicht vollständig vermieden werden. Eine Reduzierung ist jedoch möglich, wenn nicht alle Räume der Immobilie genutzt werden (Unternutzung). Allerdings wird ein solcher Abzug im Kanton Aargau nur auf Bundesebene gewährt, nicht bei der Kantonssteuer.
Was ist der Eigenmietwert genau?
Der Eigenmietwert ist eine fiktive Einkommensgrösse, die Eigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen. Er basiert auf der Miete, die ein vergleichbares Objekt am Markt erzielen könnte.
Da Immobilieneigentümer keine Miete zahlen, profitieren sie finanziell von ihrem Eigentum. Die Besteuerung des Eigenmietwerts soll diesen Vorteil ausgleichen, indem sie eine Gleichstellung mit Mietern herstellt. Gleichzeitig können Eigentümer bestimmte Wohnkosten, wie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten, von der Steuer absetzen.
Abschaffung des Eigenmietwerts: Was ist geplant?
Nach jahrelangen politischen Diskussionen beschlossen National- und Ständerat 2024, den Eigenmietwert abzuschaffen. Gleichzeitig sollen auch die Schuldzins- und Unterhaltsabzüge reduziert beziehungsweise abgeschafft werden.
