Afin d’accéder à la propriété, nombreux sont les acquéreurs à avoir recours à un prêt hypothécaire. Cette étape quasi-incontournable n’est pas toujours claire pour les emprunteurs qui s’interrogent sur son fonctionnement. Passons en revue le principe de l’hypothèque et les éléments à prendre en compte.

Principe de l’hypothèque

Un prêt hypothécaire est un emprunt, bien souvent à long terme, mis en place dans le but d’acquérir un bien immobilier. Il est conclu auprès d’un établissement financier et garanti par un droit de gage immobilier, c’est-à-dire que l’acquéreur met en gage le bien qu’il acquiert afin de recevoir un prêt.Lors de l’achat d’une propriété, le prêt hypothécaire représente, de manière générale, 80% de la valeur du bien. Ainsi, en tant qu’acquéreur, vous devez apporter la différence sous forme de fonds propres. A noter que les frais d’achats, dont le montant diffère selon les cantons, doivent également être couverts par vos fonds propres, en plus de cet apport.

Qu’est-ce que les fonds propres et comment les constituer ?

Les fonds propres désignent les capitaux dont un emprunteur dispose pour financer un futur achat immobilier. Ils peuvent être de différentes natures et provenir de plusieurs sources.

Vos fonds propres peuvent être constitués de :

  • Vos avoirs personnels incluant vos liquidités disponibles sur vos comptes courants ou épargne, vos avoirs du 3ème pilier ainsi que les valeurs de rachat de polices d’assurance ;

  • Vos avoirs de la caisse de pension ou de libre passage (2ème pilier) ;

  • D’autres fonds propres tels que : des avancements d’hoirie, des donations reçues de vos proches, des travaux propres, etc.


Si vous souhaitez utiliser vos avoirs de prévoyance 2ème et 3ème pilier pour constituer vos fonds propres, vous pourrez, au choix et selon votre situation, les nantir ou les retirer. Il est aussi important de noter que dans tous les cas, au moins 10% du prix d’achat doit provenir d’une autre source que du 2ème pilier.

Selon votre situation personnelle, d’autres solutions peuvent être envisagées pour réunir les fonds propres nécessaires à l’achat d’un bien immobilier.

Hypothèque premier et deuxième rang : explications

D’une manière générale, lorsqu’un prêt hypothécaire est mis en place, celui-ci est scindé en deux parties différentes appelées premier et deuxième rang.

Le premier rang de l'hypothèque représente ⅔ du montant du bien, tandis que le second rang correspond, quant à lui, à la part restante de l’emprunt. Si leurs montants diffèrent, leurs modalités de remboursement se différencient également. En effet, le second rang de l’hypothèque est la partie du crédit considérée par les établissements prêteurs comme étant la plus risquée, et devant donc être remboursée en priorité. Elle doit intégralement l’être dans un délai maximal de 15 ans, ou avant l’âge de la retraite du futur acquéreur. A contrario, le premier rang de l’hypothèque n'a pas nécessairement besoin d’être totalement remboursé.

Amortir son hypothèque

Lorsque votre hypothèque dépasse le premier rang, soit environ ⅔ de la valeur du bien immobilier retenue par la banque ou du prix d’achat, l’établissement financier exigera un remboursement obligatoire aussi appelé amortissement.

Dans ce cas, deux solutions s’offrent à vous :

  • L’amortissement direct se traduit par des versements réguliers directement en déduction de votre prêt hypothécaire. Ainsi votre dette et vos intérêts diminuent, tandis que votre charge fiscale augmente.

  • L’amortissement indirect vous offre la possibilité d’effectuer ses versements sur un 3ème pilier. Il peut s’agir d’un compte bancaire ou d’un produit d’assurance. Le montant de votre prêt hypothécaire reste alors inchangé tout comme celui de vos intérêts, mais vous bénéficiez d’avantages fiscaux considérables. Associé à un produit d’assurance, il vous apporte également des couvertures afin de combler d’éventuelles lacunes de prévoyance.

Le choix de l’amortissement reste un choix personnel qui mérite d’être discuté avec votre conseiller Strike.

Un ratio de solvabilité à respecter

L’un des éléments déterminant pour l’octroi d’une hypothèque est le calcul de la capacité financière.

Afin de garantir aux futurs propriétaires une solvabilité optimale et durable, les établissements financiers effectuent un calcul de charges qui inclut notamment des intérêts théoriques de l’hypothèque (avec un taux bien plus élevé que le taux réel appliqué), l’amortissement du prêt ainsi que les frais d’entretien du bien immobilier. Cette charge totale est ensuite mise en rapport avec les revenus bruts totaux du ménage et ne doit pas excéder en principe ⅓ de ces derniers.

Pas d'inquiétude si votre situation ne correspond pas tout à fait aux normes. Chaque institution financière a en effet sa propre méthode de calcul et ses propres conditions d'octroi de prêts. Vos conseillers Strike possèdent une vision globale du marché et sauront vous accompagner pour trouver la meilleure solution adaptée à vos besoins. 

Vous souhaitez obtenir les conseils d'un expert sur votre situation ou votre projet financier ?

Contactez un conseiller
FR